انذار بالاخلاء لانتهاء عقد الايجار
آخر تحديث: 14 مارس، 2023
كما نعلم، تحدث ببعض الخلافات بين صاحب عقار ما ومستأجر للعقار، مايلزم اللجوء لـ انذار بالاخلاء لانتهاء عقد الايجار، فالعلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر كانت ومازالت من أكثر العلاقات حساسية من الناحية القانونية والاجتماعية.
فالمؤجر يقدم عقاراً يملكه للمستأجر لينتفع به، فيخشى أن يحدث المستأجر فيه ضرراً أو يستعصي فيه لأي سبب.
وبالمقابل يشعر المستأجر أنه مهدد في كل لحظة بمغادرة مسكنه، فالمسكن أول وأهم عامل أمان واستقرار للإنسان.
لذلك حرصت التشريعات جميعها منذ القدم على تنظيم العلاقة الإيجارية بين الطرفين بشكل منصف وعادل، والمشرع الإماراتي ترك أمر تنظيم تلك العلاقة لكل إمارة وفق رؤيتها وسياستها التشريعية.
لذلك لم يصدر قانوناً اتحادياً بذلك، إنما وضع إطاراً عاماً لتنظيم جميع المعاملات المدنية في البلاد بالقانون الاتحادي رقم 5 لعام 1985.
ومنها معاملات الإيجار، لذلك جاءت القوانين والمراسيم المحلية على مستوى كل إمارة متوافقة مع الأحكام العامة لهذا القانون الاتحادي.
وقد أصدرت كل إمارة على حدا قانون ينظم العلاقة الإيجارية لديها، فأصدرت إمارة دبي قانون إيجارات دبي رقم 26 لسنة 2007.
وأصدرت إمارة أبو ظبي قانـون ايجارات أبو ظبي رقم 20 لسنـة 2006، وأصدرت إمارة الشارقة قانون ايجارات الشارقة رقم 2 لعام 2007.
وسنحاول في فقرات المقال انذار بالاخلاء لانتهاء عقد الايجار بيان كيفية معالجة العلاقة الإيجارية في الإمارات الثلاث.
من خلال التطرق لقوانين الايجار المعمول بها لدى تلك الإمارات بحسب الحال والأهمية للمواد القانونية الواردة فيها.
كما قد يهمك الاطلاع ضمن مدونتنا على ماقد يهمك في هذا الصدد، مثل نموذج إنذار قانوني في الامارات، دعوى بطلان عقد بيع لعدم سداد الثمن.
جدول المحتويات
مدة الإنذار في عقد الإيجار
بالحديث عن انذار بالاخلاء لانتهاء عقد الايجار، المقصود بمدة الإنذار في عقد الإيجار في معرض الحديث عن انذار بالاخلاء لانتهاء عقد الايجار، هي المدة التي منحها القانون لكل من طرفي عقد الإيجار (المؤجر والمستأجر) لإنذار أو إخطار الطرف الآخر، إما لإنهاء العلاقة الإيجارية أو لتنبيهه بتنفيذ التزاماته التعاقدية.
وقد حرصت القوانين المذكور أعلاه على بيان مدة الإنذار أو مدة الإخطار، ففي قانون إيجارات دبي رقم 26 لعام 2007، نجد أنه نص على انذار بالاخلاء لانتهاء عقد الايجار على النحو التالي:
أولاً – منح الحق للمؤجر في إخلاء المستأجر وإنهاء العلاقة الإيجارية عند نهاية مدة العقد في الحالات الأربعة التالية:
- إذا تطلب التطور العمراني في الإمارة هدم العقار وإعادة بنائه.
- إذا كان العقار بحاجة ترميم ويتعذر إجراءه بوجود المستأجر في العقار، شريطة أن يتم التأكد من الحالة الفنية للعقار بتقرير مصدق من بلدية دبي.
- إذا أراد المؤجر هدم العقار لإعادة بنائه، أو إضافة مبانٍ جديدة، بشرط الحصول على التراخيص اللازمة لذلك.
- إذا أراد المؤجر استرداد العقار لأجل استعماله الخاص، أو استعمال أي من أقاربه حتى الدرجة الأولى.
واشترط القانون لأجل الإخلاء في الحالات الأربعة السابقة، أن يوجه المؤجر للمستأجر إنذاراً موضحاً فيه أسباب الإخلاء، وذلك قبل تسعين يوماً على انتهاء مدة العقد.
ثانياً – منح ورثة المستأجر الحق في إنهاء العلاقة الإيجارية التي كانت قائمة بين مورثهم والمؤجر، بشرط ألا يتم إنهاء تلك العلاقة إلا بعد ثلاثين يوماً من تاريخ إخطار المؤجر برغبتهم في الإنهاء، أو انتهاء العقد أيهما أسبق.
و مكتب البلوشي للمحاماة والاستشارات القانونية يستطيع تقديم المساعدة لك، فلديه محامين مختصين في القضايا الإيجارية وعلى معرفة بقوانين الإيجار لكل إمارة من الإمارات السبع، ومساعدتك في حالة انذار بالاخلاء لانتهاء عقد الايجار الخاص بك.
اقرأ أيضاً:
إنذار بعدم تجديد عقد الإيجار
في معرض حديثنا عن انذار بالاخلاء لانتهاء عقد الايجار، سنقدم لكم في هذه الفقرة كيفية توجيه إنذار بعدم تجديد عقد الإيجار بعد انتهاء مدته المقررة في العقد.
والإنذار هنا هو نفسه الإخطار المذكور في المادة الثانية من قانون ايجارات دبي رقم 26 لعام 2007، وهو:
كما يكون الإخطار المكتوب والمرسَل من أحد طرفي عقد الإيجار (المؤجر أو المستأجر) للآخر بإحدى الطرق:
- إما كاتب العدل.
- أو البريد المسجل.
- أو التسليم باليد.
- أو أية طريقة من الطرق التقنية المعتمدة قانوناً.
والمقصود بالوسائل التقنية المعتمدة قانوناً الإخطار عبر البريد الالكتروني.
وانذار بالاخلاء لانتهاء عقد الايجار أو الإخطار بعدم تجديد عقد الإيجار وفقاً للقوانين الثلاثة المذكورة، يعتبر حقاً لكل من المؤجر والمستأجر، وواجباً على كل منهما.
وعليهما الالتزام بالمدد القانونية المقررة للإخطار، وبطريقة الإعلان أو التبليغ المحددة في القوانين والأنظمة النافذة[1].
يمكنك قراءة:
دعوى طرد لانتهاء عقد الإيجار
وفقاً للقوانين الثلاثة فإنه يمكن طرد المستأجر بانتهاء عقد الإيجار في حالة الالتزام بالنصوص القانونية الواردة في تلك القوانين.
وسنأخذ كمثال على ذلك قانون ايجارات الشارقة رقم 2 لعام 2007، والذي بيّن كيفية إقامة دعوى طرد مستأجر لانتهاء عقد الايجار على النحو التالي:
- يتوجب على المؤجر توجيه إنذار خطي مكتوب للمستأجر مُبدياً فيه رغبته بعدم تجديد العقد، وموضحاً فيه الأسباب الداعية لذلك.
- يجب أن يتم توجيه الإنذار الخطي قبل ثلاثة أشهر من تاريخ انتهاء العقد.
- لا يجوز إخلاء المستأجر الذي لم يمضِ على تاريخ عقده الأصلي ثلاث سنوات إلا في الحالات الحصرية المحددة بالقانون.
بناءً على ما سبق، فإذا ما تم إنذار المستأجر بالإخلاء وفقاً لأحكام القانون، وقبل المدة المقررة قانوناً، بشرطأن تكون مدة الثلاث سنوات قد انتهت.
أو كان هناك أحد الأسباب القانونية الحصرية الداعية للإخلاء، ولم يقم المستأجر بتسليم العين المؤجرة بتاريخ انتهاء المدة العقدية واستعصى فيها.
فإنه يحق للمؤجر إقامة دعوى طرد للمستأجر لانتهاء عقد الايجار أمام لجنة فض المنازعات الإيجارية.
تنظر اللجنة في الدعوى، وتصدر حكمها الذي قد يقبل الاستئناف أو لا يقبله بحسب قيمة الدعوى المنظورة، فإذا كان قابلاً للاستئناف وصدر حكم الاستئناف بإخلاء المستأجر، فإن هذا الحكم لا يقبل الطعن ويكون مبرماً وقابلاً للتنفيذ فوراً.
وعندها يمكن للمؤجر أن يقوم بتنفيذ الحكم عن طريق قاضي التنفيذ، والاستعانة بالشرطة لإخلاء المستأجر جبراً من العين المؤجرة.
اطلع على:
نموذج تنبيه بالاخلاء
سنبين لكم في هذه الفقرة نموذج تنبيه بالإخلاء، وهو موجه من المؤجر إلى المستأجر لإخلاء العين المؤجرة بسبب حاجة الاستعمال الشخصي المنصوص عليها في المادة 25 من قانون ايجارات دبي رقم 26 لعام2007.
وذلك بواسطة البريد الالكتروني عملاً بما نصت عليه المادة الثانية من هذا القانون التي أجازت في تعريفها للإخطار أن يكون بإحدى الوسائل التقنية المعتمدة قانوناً[2].
إنذار بالإخلاء لعدم الرغبة بتجديد عقد الإيجار عبر البريد الالكتروني من السيد ……….. المقيم في ………………. إلى السيد …………. المقيم ……………… إشارةً لعقد الإيجار المبرم بيننا والمتضمن استئجارك العقار رقم /…/ المؤلف من شقة سكنية تحتوي ثلاث غرف ومطبخ وحمام …..، على أجرة شهرية مقدارها /…./ درهم إماراتي، ومدته سنة كاملة تبدأ بتاريخ 15/6/2021 وتنتهي بتاريخ 14/6/2022. فإنني أوجه لك الإنذار التالي: وفقاً لقانون إيجارات إمارة دبي رقم 26 لعام 2007 ولا سيما المادة 25 منه، وبسبب حاجتي للعقار المأجور لاستعمالي الخاص، وحيث أن تاريخ إرسال الايميل إليك 15/2/2022، أي بقي على انتهاء مدة العقد أكثر من 90 يوماً. فإنني أخطرك بعدم رغبتي في تجديد عقد الإيجار المذكور أعلاه، وأطلب منك إخلاءه وتسليمه لي في اليوم الأخير للعقد أي في 14/6/2022. ويعتبر هذا الايميل مبلغاً لك فور إرساله. وفي حال عدم التنفيذ بالتاريخ المحدد فإنني سأتخذ بحقك الإجراءات القانونية اللازمة لطرد غاصب عقار. |
اطلع على:
المحكمة المختصة بدعوى الطرد لانتهاء عقد الإيجار
اتفقت القوانين الثلاث (قانون ايجارات دبي رقم 26 لعام 2007، وقانون إيجارات الشارقة رقم 2 لعام 2007، وقانون إيجارات أبو ظبي رقم 20 لعام 2006).
على أن يُناط أمر حل الفصل في المنازعات الإيجارية إلى لجنة مختصة بذلك، وخاصةً انذار بالاخلاء لانتهاء عقد الايجار.
وسنأخذ كمثال على ذلك في فقرتنا هذه قانون ايجارات الشارقة رقم 2 لعام 2007، والذي نص في مواده (من 21 حتى 30) على تشكيل لجنتين للفصل في المنازعات الإيجارية على النحو التالي:
أولاً – لجنة فض المنازعات الإيجارية:
- تُشكل في إمارة الشارقة لجنة محلية أو أكثر تسمى (لجنة فض المنازعات الإيجارية).
- تتألف اللجنة من رئيس يكون بمرتبة قاضي ينتدبه وزير العدل، وعضوية اثنين من ذوي الخبرة والاختصاص.
- تقوم اللجنة وبصفة مستعجلة، بفض المنازعات الإيجارية التي تنشأ بين المؤجر والمستأجر نتيجة عقد الإيجار.
- تقوم اللجنة بمراقبة حسن سير تطبيق قانون الإيجار في الإمارة.
- تكون أحكام اللجنة مبرمة في حال لم تتجاوز قيمة الدعوى مبلغ مائة ألف درهم، وتكون قابلة للاستئناف أمام لجنة الاستئناف إذا تجاوزت قيمة الدعوى هذا المبلغ.
- استثناء من قيمة المبلغ، يمكن الطعن بالحكم أمام لجنة الاستئناف، إذا كان المبلغ أقل من مائة ألف درهم، وذلك في الحالات التالية:
أ- صدور الحكم بما لا يتوافق مع قواعد الاختصاص.
ب- الحكم بما لم يطلبه أطراف الدعوى، أو بأكثر مما طلبوه.
ج- الحكم على شخص طبيعي أو اعتباري لم يكن ممثلا تمثيلا صحيحًاً في الدعوى أو كان الإعلان باطلاً.
د- الحكم المبني على أوراق أُقرَّ أو قُضي بتزويرها، أو على شهادة شاهد حُكم بعد صدوره بأنها شهادة زور.
ثانياً – لجنة استئناف المنازعات الإيجارية:
- تُشكل لجنة أو أكثر في إمارة الشارقة تسمى (لجنة الاستئناف).
- تتكون لجنة الاستئناف من ثلاثة قضاة يسمون بقرار من وزير العدل.
- تختص لجنة الاستئناف بالنظر في الطعون الواردة على أحكام (لجنة فض المنازعات الإيجارية).
- تكون أحكام لجنة الاستئناف نهائية وغير قابلة للطعن بأي طريق من طرق الطعن.
- تنفذ الأحكام النهائية عن طريق قاضي التنفيذ بمعاونة مندوبي التنفيذ، وذلك بناءً على طلب ذوي الشأن.
بامكانك الاطلاع على:
إنذار اخلاء محل
نلاحظ أن كل من قانون ايجارات دبي وقانون ايجارات الشارقة قد نصّا على نفس المدة المتوجبة في الإنذار بالإخلاء، سواء أكان عقد الايجار منصباً على عقار معد للسكن، أو عقار معد كمحل تجاري أو صناعي أو مهنة حرة.
أما قانون ايجارات أبو ظبي فقد ميز بين الحالتين، فجعل مدة الإنذار للعقارات السكنية قبل شهرين من نهاية العقد، وللعقارات المؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية أو لمهنة حرة قبل نهاية العقد بثلاثة أشهر.
لذلك سنقدم لكم كمثال على انذار بالاخلاء لانتهاء عقد الايجار، نموذج أو صيغة إنذار بإخلاء محل تجاري وفقاً لقانون إيجارات أبو ظبي على النحو التالي:
إنذار بإخلاء محل تجاري بواسطة كاتب العدل من السيد ……….. المقيم في ………………. إلى السيد …………. المقيم ……………… إشارةً لعقد الإيجار المبرم بيننا والمتضمن استئجارك العقار رقم /…/ والمعد كمحل تجاري لأجل بيع أجهزة الموبايل…..، على أجرة شهرية مقدارها /…./ درهم إماراتي، ومدته ثلاث سنوات كاملة تبدأ بتاريخ 7/3/2019 وتنتهي بتاريخ 6/3/2022. فإنني أوجه لك الإنذار التالي: وفقاً لقانون إيجارات إمارة أبو ظبي رقم 20 لعام 2006 ولا سيما المادة 20 منه، وبسبب حاجتي للمحل التجاري المأجور، وحيث أنه بنهاية العقد سيكون قد مضى ثلاث سنوات كاملة على استئجارك للمحل المذكور[3]. حيث أن تاريخ تسجيل الإنذار لدى كاتب العدل في 7/10/2021، أي قبل خمسة أشهر من نهاية العقد، وحيث أن المحضر سيبلغك الإخطار على عنوانك المحدد في العقد كموطن مختار، وفي حال عدم إمكان تبليغك بالذات، فإنه سيتم تبليغك لصقاً أو بالصحف. وبالتالي: فإنني أخطرك بعدم رغبتي في تجديد عقد الإيجار المذكور أعلاه، وأطلب منك إخلاء المحل، وتسليمه لي في اليوم الأخير للعقد أي في 6/3/2022. وفي حال عدم التنفيذ بالتاريخ المحدد فإنني سأتخذ بحقك الإجراءات القانونية اللازمة لطرد غاصب عقار، وذلك أمام لجنة فض المنازعات الإيجارية بوصفها جهة قضائية مستعجلة، وسيكون لي الحق في الحجز على موجودات المحل التجاري لاستيفاء الأجور الغير مدفوعة، أو للتعويض عن الأضرار اللاحقة بي جراء عدم تسليمك المأجور. |
اقرأ:
مدة توجيه انذار بعدم تجديد عقد الإيجار
بصدد الحديث عن مقالنا انذار بالاخلاء لانتهاء عقد الايجار، مكتب يونس البلوشي للمحاماة، نلاحظ أن المدد المذكورة في القوانين الثلاثة اختلفت حول توجيه الإنذار بعدم تجديد عقد الإيجار.
وسنأخذ مثال على لذلك ما جاء في قانون إيجار أبو ظبي رقم 20 لعام 2006.
حيث نصت المادة 20 منه على تلك المدد وفقاً لنوع العقار المؤجر ولطبيعة عقد الإيجار، وذلك على النحو التالي:
أولاً – يجب المضي في عقد الايجار حتى نهاية المدة المتفق عليها، وعدم إنهائه قبل ذلك، إلا للأسباب الحصرية التي ذكرها القانون.
ثانياً – إذا لم يبدِ أحد الطرفين رغبته بإنهاء عقد الإيجار قبل نهاية المدة المتفق عليها، فإنه يتجدد لمدة أو مدد أخرى مماثلة.
ثالثاً – يجب أن يكون الإخطار بعدم تجديد عقد الإيجار مكتوباً من قبل الطرف الراغب بذلك، على أن يكون قبل انتهاء المدة العقدية المتفق عليها كما يلي:
- في عقود إيجار العقارات المعدة للسكن، يجب أن يكون الإنذار قبل نهاية العقد بشهرين على الأقل.
- في عقود إيجار العقارات المؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية أو لمهنة حرة، يجب أن يكون الإنذار قبل نهاية العقد بثلاثة أشهر.
- لا يحق للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر ما لم يمضِ ثلاث سنوات على تاريخ العقد الأصلي.
- يمكن استثناءً توجيه الإنذار للمستأجر قبل نهاية الثلاث سنوات وفق الشروط التالية:
أ- يتم طلب ذلك من لجنة فض المنازعات الإيجارية، والتي تقرر إما الإخلاء أو عدمه.
ب- في حالة الموافقة على الإخلاء، يتم منح المستأجر ستة أشهر لإخلاء العقار المؤجر، تبدأ من التاريخ الذي تحدده اللجنة.
ج- في كافة الأحوال لا يجوز الإخلاء إلا إذا كان المستأجر قد انتفع بالعقار مدة سنة على الأقل.
ختاماً لمقالنا كل شيء عن انذار بالاخلاء لانتهاء عقد الايجار يقدمها محامي تجاري لعام 2023، نكون قد ضمننا وصول أكثر المعلومات مصداقية لضمان حقوقك كمؤجر أو كمستأجر لتفادي المشاكل التي تنجم عن إخلاء العقار والمشاكل المترتبة عنه.
كما قد يهمك ضمن مدونتنا مايلي متى يسقط بلاغ الشيك في الإمارات، نص قانون الافلاس الاماراتي الجديد، شروط الشيك الصحيح في الإمارات العربية المتحدة.
اترك تعليقاً