00971589984123 Whatsapp
محامي دبي الامارات
البحث
اطلب استشارة قانونية
×

شروط دعوى الشفعة في الإمارات

2023-05-22
المقال التالي:
المقال السابق:
شروط دعوى الشفعة في الإمارات

هل أنت شريك في عقار ما مع شخص أو عدة أشخاص ولديك حصة فيه وعلمت أنه قد تم بيع العقار دون علمك. فالشفعة هي ما يضمن لك حقك القانوني من خلال رفع دعوى الشفعة على البائع والمشترى إلى المحاكم المختصة في دولة الإمارات.

وسنتعرف من خلال مقالنا عن شروط دعوى الشفعة وكل ما يتعلق بها من تعاريف ومصطلحات قانونية بالإضافة إلى استعراض نموذج عن كيفية صياغة هذه الدعوى.

فإن كنت تريد توكيل محامي خبير في الإمارات من أجل رفع دعوى الشفعة أو غيرها من الدعاوى المدنية اضغط هنا للتواصل مع مكتب المحامي يونس البلوشي للمحاماة والاستشارات القانونية.

شروط دعوى الشفعة

قبل التطرق إلى الشروط الواجب اتباعها في دعوى الشفعة سنتحدث عن الشفعة وبعض الأحكام الخاصة بها حسب قانون المعاملات المدنية في دولة الإمارات.

حيث تُعرف المادة 1279منه الشفعة بأنها استحقاق شريك في عقار بحصة شائعة حاز حصة شريكه التي بادلها بثمنها مقابل تعويض مالي. وبقيمتها في التعويض غير المالي بما يدل على طلب الأخذ عرفًا.

للشفعة ثلاثة أركان أساسية: الشفيع والمشفوع عليه والمشفوع عليه.

فالشفيع هو المسؤول الشائع في عقار مشترك إن جعل له الواقف تملك حصة الشريك بالشفعة ليحسبها. ومن له مآل الوقف بعد انقضاء مدته أو بعد فناء الموقوف عليهم وكان الوقف شائعًا في عقار مشترك وباع الشريك حصته.

والمشفوع عليه هو من حاز حصة أحد الشريكين حيازًة كاملًة وبشكل طارئ على ملك الشريك الآخر ببدل ولو كان غير مالي.

أما المشفوع فيه هو عقار قابل للقسمة أعطاه أحد الشريكين عوض شيء أخر ولو كان العوض عن طريق المبادلة بعقار نظيره أو كان العقار بناءً أو أشجار مملوكة لشريكين بأرض موقوفة فإن كان العقار غير قابل للتحصيص فلا شفعة فيه.

ما هي حالات سقوط الشفعة عن الشفيع؟

يسقط حق الشفيع في الشفعة إذا قام بمحاصصة الذي اشترى حصة شريكه أو اشترى منه الحصة أو استأجرها ولو كان يجهل أن هذا يسقط شفعته. وإذا باع حصته وحتى لو باعها وهو على غير دراية بيع شريكه لحصته قبله.

وإذا التزم الصمت لمدة شهرين دون وجود مانع عن طلبه بأخذ الحصة بالشفعة وكان يعلم بحصول بناء أو غرس فيها ممن اشتراها.

ما هي الحالات التي لا تسمع فيها دعوى الشفعة؟

ثلاث حالات لا تُسمع فيها دعوى الشفعة:

  1. إذا تم البيع بالمزاد العلني تبعًا لإجراءات حددها القانون.
  2. إذا جرت عملية البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين الأقارب حتى الدرجة الرابعة أو بين الأصهار حتى الدرجة الثانية.
  3. إذا تخلى الشفيع عن حقه في الشفعة بشكل صريح وواضح أو بما يدل على ذلك.

لرفع دعوى الشفعة يجب أن تكون الشفعة مستحقة ومستوفية كافة شروط دعوى الشفعة كما يلي:

  • أن يكون الملك بعوض وليس هبة أو صدقة أو إرث أو وصية.
  • لا شفعة بالنسبة للأبنية والشجر المباعة بشكل مقصود بغير الأرض القائمة عليها أو في البناء والشجر الموجودين على الأراضي المملوكة للدولة.
  • يجب رفع الدعوى على المشتري لدى المحكمة الموجود العقار في دائرتها.
  • يجب رفع دعوى الشفعة خلال شهرين من التاريخ الذي درى فيه الشفيع بالبيع.

نموذج دعوى الشفعة

يشبه نموذج دعوى الشفعة صيغة أي دعوى مدنية أخرى وفيما يلي مثال عن البنية العامة لهذا النموذج:

  • استهلال الدعوى بمعلومات مقدم الطلب ومن يمثله.
  • بيانات المدعى عليه.
  • المحكمة التي رفعت إليها دعوى الشفعة لتنظر فيها.
  • عرض موضوع الدعوى والأسباب التي استدعت رفعها.
  • تحديد طلبات المدعي من المدعى عليه.
  • ختام صحيفة الدعوى بتوقيع مقدم الطلب وتاريخ التقديم.

كما يجب التنويه لضرورة إسناد رفع دعوى الشفعة بكل الوثائق والأوراق الداعمة لها.

بعض الأحكام القانونية في الإمارات الخاصة بالشفعة:

  • في حال باع أحد الشركاء حصته في العقار المشفوع وأخذها الباقون بالشفعة فيتم توزيعها بينهم على حسب الأنصباء (الورثة الشرعيين القائمين بيوم حدوث الشفعة لا بيوم البيع). لا على عدد الرؤوس وإذا كان المشتري لها أحدهم، فإنهم تركوا له نصيبه من الشفعة بما يخصه من الثمن الذي اشتراها به، ولا يأخذون منه كل الحصة.
  • إذا تباينت طبقات الشفعاء فإن الشفعة تعود لمن شارك بائع العقار المشفوع فيه في توزيع النصيب المقدر من الإرث. وإذا تنازل عن حقه فيها فإنها تحق للوارث غير المشارك في فرض الإرث فإن تنازل هو أيضًا كانت للموصى له. فإن تنازل عن حقه كانت للشريك الأجنبي.
  • في حال تعدد بيع العقار الذي فيه حق الأخذ بالشفعة ولم يكن الشفيع على علم بتعدد البيع أو علم به وهو غائب فيتم تخييره في أخذه بالشفعة بثمن أي بيع منها ويدفع الثمن الذي أخذ به للمشتري الذي كان العقار بيده. ولو كان أقل مما اشتراه به ويرجع المشتري بالزائد على البائع فإن علم الشفيع بتعدد البيع وكان حاضرًا أخذه بثمن البيع الأخير فقط.
  • على الشفيع أن يأخذ الشفعة لنفسه لا لغيره فإن أخذ بها لغيره وحتى لو ليقدمها له كهبة أو صدقة عندها تبطل شفاعته. ويسقط حقه في الأخذ بها لنفسه بعد ذلك.
  • تبقى الشفعة ثابتة بعد البيع مع بقاء السبب الموجب لها، وتعتبر الهبة بشرط العوض في حكم البيع.
  • عند شراء المشفوع فيه يشترط في العقار المشفوع به أن يكون مملوكًا للشفيع.
  • بمجرد إثبات حق الشفعة فإنه لا ينتهي بموت الشفيع أو المشتري أو البائع.

الاسئلة الشائعة

إليك بعض الأسئلة وإجاباتها المتعلقة بموضوع شروط دعوى الشفعة:

لا، لا يحق للمستأجر التمتع بأي حق من حقوق الشفعة.
لا تجوز الشفعة لمن وقف عليه جزء من عقار مشترك بين الوقف وغيره إذا باع الشريك حصته ولو قصد الموقوف عليه وقف حصة الشريك التي أراد أخدها بالشفعة. إلا أن يكون له مرجع الحصة الموقوفة عليه فله أخذها بالشفعة ملكًا له. كما لا تجوز لجار إذا بيع عقار ملاصق ولو كان يملك الانتفاع بطريق في ذلك العقار بإجارة أو ارتفاق. ولا تجوز لناظر وقف في عقار مشترك إذا بيعت الحصة غير الموقوفة ولو قصد الناظر وقف هذه الحصة التي أراد أخذها بالشفعة.
وفقًا لأحكام المادة 1298 من قانون المعاملات المدنية الإماراتي يجب رفع دعوى الشفعة في غضون شهرين من تاريخ معرفة الشفيع بالبيع. وبغض النظر عن الظروف المختلفة فإن دعوى الشفعة لا تسمع بعد مرور 6 أشهر من تاريخ التسجيل.

في ختام مقالنا عن شروط دعوى الشفعة نأمل أن نكون قد قدمنا لك ما تريد معرفته عن الشفعة وإجراءات دعوى الشفعة على البائع والمشترى وأهم الأحكام الخاصة بها في قانون المعاملات المدنية الإماراتي. للمزيد من المعلومات القانونية في شتى أنواع القضايا يمكنك زيارة مدونة مكتب المحامي البلوشي المتميزة بتنوع محتواها وغناه.

يمكنكم الاطلاع على كيف يتم رفع دعوى اخلاء عقار في الإمارات، ويمكنكم معرفة تفاصيل أكثر عن طريق التواصل مع محامي عقارات ابوظبي. أو محامي عقاري دبي خبير في القضايا العقارية.

 

بقلم المستشار القانوني

المستشار القانوني في مكتب يونس محمد البلوشي. مستشار قانوني لديه إجازة في القانون وله أبحاث ومقالات قانونية عديدة تم نشرها في أهم المجالات العالمية التي تعنى بالشأن القانوني. مثل: - مجلة الندوة للدراسات القانونية. - المجلة الدولية القانونية. - مجلة العلوم السياسية والقانون. كما له عدة دراسات لحالات وقضايا في تخصصات مختلفة: كالقانون الدولي, القانون الجنائي, قانون المعاملات المدنية, قانون المعاملات التجارية وغير ذلك.المستشار القانوني في مكتب يونس محمد البلوشي للمحاماة والاستشارات القانونية لديه سنوات عديدة من الخبرة وباع طويل في الترافع أمام محاكم دبي ومختلف محاكم الإمارات العربية المتحدة.

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *