هل يمكن فسخ عقد إيجار شقة قبل مدة الإنتهاء؟
آخر تحديث: 14 نوفمبر، 2022
المقال السابق: اتفاقية طلاق بالتراضي الإمارات العربية المتحدة
بالحديث عن مقالنا هل يمكن فسخ عقد إيجار شقة قبل مدة الإنتهاء في دولة الإمارات العربية المتحدة، فإنه لا شك من وجود العديد من المعلومات التي تفسر إجابة هذا السؤال.
وهو موجود أدناه ضمن مقالنا، لذا تابع معنا عزيزي القارئ.
جدول المحتويات
أولاً: شروط فسخ عقد الإيجار الجديد لشقة قبل مدة الإنتهاء
إن أردت أن تعرف هل يمكن فسخ عقد إيجار شقة قبل مدة الإنتهاء في دبي؟ فيجب أن تطلع على الشروط التي تسمح بذلك وهذا ما سنقدمه لك من مكتب يونس البلوشي في دبي.
ينبغي أن يكون العقد عقداً ملزماً للجانبين كما في عقد الإيجار:
إذ أن الفسخ ينشأ تبعاً لوجود فكرة الارتباط فيما بين الالتزامات المتقابلة.
عدم التزام أحد المتعاقدين بتنفيذه للالتزام الذي يتوجب عليه تنفيذه:
ينبغي أن يمتنع أحد المتعاقدين عن تنفيذه لالتزاماته التعاقدية، مما يجعل التنفيـذ مستحيلاً نتيجة فعل المديـن.
أو ربما يكون ممكناً ولكن المدين المقصر لم يقم بالتنفيذ نتيجة إهمال منه أو خطأ متعمد قد ارتكبه.
أن يكون الشخص الذي يطلب الفسخ نفذ التزامه أو أنه مستعداً لتنفيذه على أكمل وجه:
بكل تأكيد ليس عدلاً أن يخل طالب الفسخ بما عليه من التزامات ويُطالب بالفسخ نتيجة عدم بالتنفيذ من قِبَل المدين.
إذ يتعين أن يكون طالب الفسخ على استعداد لتنفيذ ما عليه من التزامات ناشئة عن العقد المراد فسخه.
يجب أن يتم إعذار المدعى عليه من قِبَل المدعي قبل أن تُرفع دعوى الفسخ القضائي:
والإعذار هنا من أجل وضع المدين بشكل قانوني بوضع المتأخر عن تنفيذ التزامه التعاقدي.
والأصل بالإعذار هو أن يكون مكتوب بورقة رسمية من المحضرين إذ يوضح الدائن فيها طلبه من المدين بتنفيذ التزامه.
لمزيد من المعلومات حول ما نعرضه من معلومات ضمن مقالنا هل يمكن فسخ عقد إيجار شقة قبل مدة الإنتهاء تابعوا معنا.
ثانياً: قانون فسخ عقد الإيجار في دبي
لا يمكن أن نتحدث نجيب على استفساركم هل يمكن فسخ عقد إيجار شقة قبل مدة الإنتهاء دون أن نلقي لمحة على قانون فسخ عقد الإيجار في دبي.
تبعاً لما ورد بالمادة رقم (6) من قانون رقم (26) لسنة 2007 من قانون الإيجارات بدبي.
بشأن تنظيم العلاقة ما بين مؤجري ومستأجري العقارات بإمارة دبي.
نجد أنه بحال انتهاء مدة عقد الإيجار واستمرار المستأجر شاغلاً له بدون أن يعترض صاحب العقار.
فالعقد يتجدد من تلقاء نفسه، اعتباراً من تاريخ انتهائه، وذلك ما لم يتفق الطرفان على انهاء العقد بالتراضي>
أي أن العقد يبقى سارياً ولا ينتهي في انتهاء مدته[1].
كما نص القانون أيضا على زيادة أجرة العقار وكيف يمكن التصرف بمثل تلك الحالة.
إذ ينص المرسوم رقم 43 لعام 2013 على نسب الزيادة القصوى المسموحة عند تجديد عقود الايجار، وهي تتوزع على النحو التالي:
لا يخضع العقار لأي زيادة إن كان إيجاره يقل بنسبة لا تزيد عن 10% عن متوسط إيجارات العقارات المشابهة بنفس المنطقة.
ويُسمح بنسبة زيادة مقدارها 5% فإذا كان إيجار العقار.
سيقل بنسبة تتراوح ما بين 11% و 20% عن متوسط إيجارات العقارات المشابهة بنفس المنطقة.
كما ويُسمح بنسبة زيادة مقدارها 10% فإذا كان إيجار العقار.
يقل بنسبة تتراوح ما بين 21% وبين 30% عن متوسط إيجارات العقارات المشابهة بنفس المنطقة.
إذ يسمح بنسبة زيادة قدرها 15% فإذا كان إيجار العقار.
يقل بنسبة تتراوح ما بين 31% و 40% عن متوسط إيجارات العقارات المشابهة بنفس المنطقة.
كما يسمح بنسبة زيادة تصل إلى 20% فإذا كان إيجار العقار يقل بنسبة تزيد على 40% عن متوسط إيجارات العقارات المشابهة بنفس المنطقة[2].
إن شعرت بأن زيادة قيمة الإيجار غير مناسبة لك، يمكنك التحدث مع صاحب العقار من أجل الوصول لحل أو الغاء عقد الايجار للعقار بالتراضي.
كما يمكنك التواصل معنا سواء أكنت مؤجراً أو مستأجراً بحال عدم التوصل لحل
إذ أصدرت حكومة دبي بعض القوانين الصارمة من أجل السيطرة على نظام زيادة الايجار.
ليتم تجنب الزيادات التعسفية إضافة للتقصير بعد دفع الإيجار.
قد يهمك:
- ملخص عن قانون حقوق الطفل في دولة الامارات العربية المتحدة.
- مدة الطلاق بالتراضي في الامارات.
- مرسوم تجنيس الإمارات 2020.
ثالثاً: فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر دبي
استكمالا لموضوعنا الذي بدأناه بالحديث هل يمكن فسخ عقد إيجار شقة قبل مدة الإنتهاء.
سنتطرق للحديث عن فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر في دبي.
إذ سنقدم لك مجموعة من النصائح المهمة التي يتوجب عليك الانتباه لها عند فسخ عقد الايجار.
تأكد من بنود العقد:
قبل الإقبال على فسخ العقد مع المؤجر، فإننا ننصحك بقراءة بنود العقد.
فربما تجد أحد البنود المتعلقة بفسخ العقد مبكراً، وبند كهذا سيجنبك العديد من المناقشات وأيضاً المساومات مع صاحب العقار.
لا تنسى التواصل مع المؤجر:
بحال لم يرد أي بند بعقد الإيجار بخصوص إلغاء عقد الإيجار من المستأجر من نهاية مدته في دبي.
فالحل الأمثل هو أن تلجأ للتحدث مع صاحب العقار أو حتى المؤجر وشرح موقفك والأسباب التي دفعتك للتفكير بإلغاء عقد إيجار العقار.
فقد تتمكن من التوصل لحل يرضي الطرفين، سواء دفع جزء من المبلغ.
أو حتى تعويض عن الأشهر المتبقية وبهذه الحالة لن تضطر للسؤال هنا وهناك هل يمكن فسخ عقد إيجار شقة قبل مدة الإنتهاء.
قدم حلولاً للمؤجر:
عند التحدث مع المؤجر بهذا الخصوص، يمكنك اقتراح بعض الحلول التي تحول دون تعرضه لأي خسارة مادية.
نتيجة خروجك قبل انهاء عقد ايجار الشقة، بما فيها العثور على مستأجر بديل يحل مكانك وهذا من شأنه أن يخفف بعض الشيء من غضب المؤجر.
أيضا من الأمور المهمة التي يجب عليك أن تعلمها وأن تضعها ضمن أسئلتك.
أيضا هناك نصيحة مهمة يجب أن نسديها لك عندما تود أن تعرف هل يمكن فسخ عقد إيجار شقة قبل مدة الإنتهاء.
وهي أنه أثناء خروج المستأجر قبل انتهاء العقد لا تنسى أن تلغي عقد إيجاري.
أما بحال انتهاء العقد بالمدة المحددة، سوف يتم انهاء عقد ايجاري آلياً.
اقرأ:
- كيف تحسب نفقة المطلقة في الامارات.
- عريضة استئناف حكم تعويض في الإمارات.
- متى يسقط بلاغ الشيك في الإمارات.
رابعاً: فسخ عقد الإيجار من قبل المالك في دبي
استكمالاً لحديثنا “هل يمكن فسخ عقد إيجار شقة قبل مدة الإنتهاء” سنذكر لكم حالات فسخ عقد الإيجار من قبل المالك
حسب ما ينص عليه القانون، يحق للمالك أو المؤجر طلب خروج المستأجر قبل انتهاء المدة بالحالات التالية:
- استعمال العقار من أجل غرض غير المؤجر لأجله.
- بحال تأجير العقار من الباطن أو جزء منه دون موافقة المؤجر.
- عدم مراعاة المستأجر للالتزامات القانونية أو لأي من شروط العقد.
- هدم العقار بسبب أغراض التطوير العمراني من قبل السلطات المختصة.
- عدم سداد الإيجار أو جزء منه بغضون (30) يوماً من تاريخ الإخطار وذلك ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
- استعمال العقار أو حتى السماح باستعماله لغاية غير مشروعة أو لأي أمر مخالف للنظام العام أو الآداب العامة.
- إحداث تغيير بالعقار يؤثر على سلامته إذ يلحق به الضرر، بشكل يتعذر معه إعادته لحالته الأصلية.
- بحال كان العقار آيلاً للسقوط، ولكن يشترط أن يُثبت المؤجِر ذلك في تقرير فني صادر ببلدية دبي أو معتمد من قبلها.
*من الجدير بالذكر هو أنه يشترط بالحالات السابقة.
أن يقوم المؤجِّر بإخطار المستأجر بأسباب إخلاء العقار وذلك قبل انتهاء مدة العقد بتسعين يوماً على الأقل.
باختصار إن تعرض إن واجهت إحدى تلك الحالات فلا تتساءل لما تم إنذاري لإخلاء العقار وهل يمكن فسخ عقد إيجار شقة قبل مدة الإنتهاء.
لأنه وبكل بساطة القانون أعطى الحق للمالك بأن يفسخ العقد قبل انتهائه بالحالات المذكورة.
ماذا لو طلب المالك من المستأجر إخلاء العقار قبل انتهاء مدة عقد الإيجار؟
كما هو معروف، إن العقد شريعة المتعاقدين، وعليه يجب على المستأجر العودة لـ البنود الواردة بعقد الإيجار.
والتي تدور حول فسخ عقد الإيجار من المالك أو المستأجر قبل انتهاء الفترة.
وعليه يلتزم المستأجر في تنفيذ الشروط الواردة بالعقد والمتفق عليها مسبقاً.
وبحال قرر المالك أو المستأجر فسخ عقد الإيجار للضرر أو أي سبب آخر بدون وجود بند ينص على ذلك بعقد الإيجار.
فيجب أن ننظر لمدى الضرر والأسباب التي دعت لفسخ العقد إن كانت محقة أم لا كل ذلك لابد أن نأخذه بعين الإعتبار.
اقرأ:
- قانون الجرائم الالكترونية في الامارات 2017.
- شروط زواج الإماراتية من وافد 2019.
- عقوبة تعاطي المخدرات في الإمارات 2020.
خامساً: شروط رفع دعوى فسخ عقد الإيجار
- ينبغي أن يتم رفع الدعوى أثناء فترة سريان عقد الايجار.
- أن يكون أحد المتعاقدين اخل بما يتوجب عليه من التزامات نص عليها العقد.
أسباب رفع دعوى فسخ عقد إيجار
يمكن أن يتم رفع دعوى فسخ عقد إيجار بحال حدوث أحد الأسباب التالية:
- بحال حدوث نزاعات ما بين المستأجرين وأصحاب العقارات بدبي.
- بحال عدم دفع الإيجار من المستأجر.
- إن تمت زيادة غير عادلة بالإيجار من جانب المالك.
- بحال مقاومة المستأجر إخلاء العقار بالوقت المناسب.
- إن قام الملاك بقطع الخدمات الأساسية لفرض إخلاء المستأجر.
إذ يتمتع مركز تسوية المنازعات الإيجارية بسلطة قضائية على كل نزاعات الإيجار ضمن دبي.
وتجدر الإشارة إلى أنه بحال رغبة المستأجر بإنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته ضمن دبي.
لا يتعين على صاحب العقار من الناحية القانونية ردّ بدلات إيجار للمستأجر ما لم ينص العقد على ذلك ببندٍ خاص.
ومن الجدير بالذكر أيضاً أنه لم يرد بالقانون بند حاكم ينظّم فسخ العقد المبكر لدى منظومة عقود الإيجار بدبي.
فلذلك دائماً يُنصح المستأجر قبل توقيع عقد الإيجار أن يطلب إدراج بند بـ عقد الإيجار يحدّد مُدة الإخطار.
وتبعاً للمادة (14) بشأن تنظيم العلاقة ما بين مؤجري ومستأجري العقارات بإمارة دبي.
إنه في حال رغبة أي من طرفي عقد الإيجار تعديل أيٍ من شروطه.
يجب عليه إخطار الطرف الآخر بذلك قبل فترة لا تقل عن (90) يوماً من انتهاء العقد، ذلك ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك[3].
مستمرين في تغطية جزئيات موضوعنا هل يمكن فسخ عقد إيجار شقة قبل مدة الإنتهاء لنصل للحديث عن تطبيق إيجاري دبي.
اطلع على:
سادساً: تطبيق إيجاري دبي وأهميته
يعمل تسجيل عقود الإيجار بدائرة حكومية على حفظ حقوق المستأجر، ولذلك قامت مؤسسة التنظيم العقاري في استحداث نظام ايجاري الذي يعمل بدوره على تسجيل كل عقود الايجار لعقارات دبي.
تحسباً لحدوث أي خلاف يمكن أن يطرأ، كخلافات زيادة الايجار في دبي وغيرها من الخلافات والتي يمكن أن تنشأ بين المالك أو حتى المطور والمستأجر.
أما المتطلبات الخاصة في تسجيل العقار بإيجاري فهي:
- نسخ من وثائق المستأجر الشخصية التي تشمل الهوية الإماراتية.
- جواز السفر المستأجر.
- تأشيرة الإقامة سارية المفعول.
- عقد الإيجار الأصلي.
- أحدث فاتورة لهيئة الكهرباء ومياه دبي.
- نسخة من صك تمليك العقار إذا كان العقار مملوك من قبل شركة.
- ونسخ من وثائق مالك العقار الشخصية إن كان مالك العقار فرداً والرخصة التجارية بحال كان المستأجر شركة.
وتبلغ رسوم إيجاري 220 درهم اماراتي للطباعة إضافة للمصروفات الإدارية، أما بحال تمت العملية إلكترونياً سوف تكون رسوم خدمة ايجاري دبي 170 درهم إماراتي.
خاتمة
بهذا ننهي مقالنا الذي حمل عنوان هل يمكن فسخ عقد إيجار شقة قبل مدة الإنتهاء في دبي 2022 لنكون قد غطينا مجموعة لابأس بها من الموضوعات المهمة التي تتعلق بالإيجارات في دبي.
إذ تحدثنا عن شروط رفع دعوى فسخ عقد إيجار, إضافة للحديث عن فسخ عقد الإيجار من قبل المستأجر، وتطرقنا للحديث عن تعويض فسخ عقد الإيجار.
وبكل تأكيد كل ذلك كان وفق ما جاء به قانون فسخ عقد الإيجار في دبي.
إن كان لديكم أي استفسارات أو ملاحظات حول ما قدمنا من إجابة على تساؤل متابعينا الأكارم هل يمكن فسخ عقد إيجار شقة قبل مدة الإنتهاء في دبي؟
فنحن على استعداد لتلقي تعليقاتكم وآرائكم كما يمكنكم أن تتواصلوا معنا من خلال رقمنا الذي أوجدناه لأجلكم.
فيديو توضيحي
المراجع:
اترك تعليقاً