قانون الايجارات بدبي

تحدث العديد من اتفاقيات الايجارات بدولة الإمارات، لكن قد ينجم تعقيدات بين اطراف الايجار، إلا أن مايحمي حقوق الجميع هو قانون الايجارات بدبي، إذ ينظم العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر.

فإذا كنت ترغب باستئجار شقة في دبي وتريد معرفة تفاصيل كثيرة تضمن لك حقك، من قواعد تحكم دفعك للإيجار، ومتى يتم فسخ عقد الإيجار في دبي.

وما هي حالات طرد المستأجر وهل يمكن تعنت المؤجر في زيادة الإيجار أو طرده للمؤجر دون وجود عقوبة أو رادع قانوني!

ليس ذلك فقط بل أيضاً مقالنا موجه للمؤجر وحقوقه في حماية عقاره من أي تخريب أو أذى يلحق به.

حيث جاء بقانون الايجارات بدبي كل ما يحمي المؤجر كما نص على حماية المستأجر وعاقب كل منهما بحال إخلاله بأي إلتزامات.

لن نطيل كثيراً لندخل في صلب موضوعنا حول قانون الإيجارات الجديد وما جاء به من مدونتنا القانونية فابقوا معنا.

يمكنكم التواصل معنا ضمن مكتب يونس البلوشي لأي من الاستشارات أو المرافعات.

أولاً: أهم النقاط في قانون الايجارات بدبي

إن غالبية أفراد المجتمع بإمارة دبي وغيرها من الإمارات تتساءل عن القوانين والضوابط التي تحكم ملاك العقارات.

بما يتعلق في زيادة قيمة البدل الإيجاري السنوي، ومتى يحق لهم ذلك، وما هي قيمة الزيادة؟

وهل يمكن للمؤجر طرد المستأجر بعد أن يعطيه الأمان بالبقاء في المنزل لفترة من الزمن؟

والكثير من الأسئلة التي ستجد إجابة له ضمن قانون الايجارات بدبي.

والتي سنأتي على ذكر العديد من موضوعات القانون ضمن بحثنا هذا من خلال افضل مكتب محاماة في الشارقة ودبي وكافة الإمارات.

متى يحق للمالك زيادة الايجار في دبي؟

إن قانون الإيجارات بدبي حدد اللوائح التنظيمية، بأنه لا يحق لمالك العقار.

أن يزيد من قيمة البدل الإيجاري السنوي بالنسبة للعقارات السكنية قبل 3 سنوات من تاريخ توقيع العقد.

وذلك بغض النظر عن كونه إيجاراً قصير المدى أو حتى طويل المدى.

إذ أن قانون الايجارات بدبي يسعى لحفظ حقوق كل الأطراف.

إضافة لتشجيع الاستثمارات بالإمارة، وزيادة نسبة الإشغال بالنسبة لعقارات دبي.

فضلاً عن دعمه استقرار المستأجرين بدبي الذي سيساهم بعدم التنقل السنوي للبحث عن إيجارات أقل.

إضافةً لاستقرار الشركات التي ترغب بوضع خطط مستقبلية على المدى المتوسط.

كيفية حساب الزيادة السنوية بالحاسبة الإيجارية:

تعتبر عملية استخدام الحاسبة الإيجارية ضمن دبي بسيطة.

لأنها تتيح مقارنة سعر العقار مع متوسط أسعار العقارات المشابهة له بنفس المنطقة.

وفيما يلي كيفية حساب الزيادة السنوية بالخطوات:

1. الذهاب لموقع دائرة الأراضي والأملاك.
2. ثم النقر على الحاسبة الإيجارية من خلال قائمة الخدمات الإلكترونية بأيقونة خدماتنا من الموقع.
3. بعدها يتم تحديد موقع ونوع العقار الذي تريد الاستفسار عنه.
4. ثم إدخال باقي التفاصيل المطلوبة.
5. يليه النقر على زر «حساب» من أجل الحصول على الزيادة السنوية للإيجار المتوقعة.
6. ومجرد النقر سوف يظهر متوسط الإيجار بالمنطقة التي يتواجد بها العقار.
   وما إذا كان العقار مؤهلاً من أجل زيادة الإيجار أم لا.
   كما يمكن للمستأجر معرفة إن كان مالك العقار سيفرض عليه مبلغ إيجار سنوي أكثر من المبلغ اللازم وضعه.

كم يحق للمالك زيادة الايجار؟

وفقاً لقانون الايجارات بدبي ومؤشر أسعار الإيجارات بموقع الخارطة الاستثمارية الذكية.

إن زيادة الإيجار تكون كالآتي:

1. إن زيادة نسبة 5% من قيمة الإيجار قابلة إلى التطبيق إذا كان الإيجار أقل بنسبة 11-20% من متوسط إيجار المنطقة السنوية.
2. زيادة بنسبة 10% من قيمة الإيجار قابلة إلى التطبيق في حال كان الإيجار أقل بنسبة 21-30% من متوسط إيجار المنطقة السنوية.
3. ويتم تطبيق زيادة بنسبة 15% من قيمة الإيجار في حال كان الإيجار أقل بنسبة 31-40% من متوسط إيجار المنطقة السنوية.
4. زيادة بنسبة 20% من قيمة الإيجار قابلة إلى التطبيق في حال كان الإيجار أقل من 41% من متوسط إيجار المنطقة السنوية.

ويحدد قانون الايجارات بدبي ومؤسسة التنظيم العقاري بدبي مؤشر أسعار الإيجارات وحدود تطبيق الزيادة ذلك استناداً إلى ما يلي:

• موقع العقار.
• عدد غرف النوم.
• شقة سكنية أو فيلة.
• نوع العقار (“سكني أو حتى تجاري أو صناعي”)
• نوع الحيازة (“عقارات التملك الحر أو حتى العقارات المستأجرة”)

هل يستطيع المالك الجديد طرد المستأجر؟

نعم يستطيع المالك طرد المستأجر قبل انتهاء عقد الإيجار.

ولكن قانون الايجارات بدبي لم يجعل سلطة المالك مطلقة بل قيدها بمجموعة من الحالات.

إذ أن هناك بعض الحالات التي يمكن للمالك طرد المستأجر قبل أن يتم انتهاء فترة الإيجار المتفق عليها.

حيث تمنح المالك حق فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء مدته بدبي:

1. تأجير العقار من الباطن دون موافقة المؤجر.
2. إحداث تغيير بالعقار يؤثر على سلامته أو يلحق به الضرر.
3. استعمال العقار من أجل غرض خلاف المؤجر لأجله.
4. عدم مراعاة المستأجر أي من الالتزامات القانونية أو أي من شروط العقد.
5. عدم سداد الإيجار أو أي جزء منه خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الإخطار بحال لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
6. استعمال المستأجر للعقار أو حتى السماح لغيره في استعماله لغاية غير مشروعة.
   أو مخالفة الآداب العامة والنظام العام.
7. كما نص قانون الايجارات بدبي على أنه بحال ترك المحل التجاري المستأجر بدون إشغال وبدون سبب مشروع.
   لثلاثين يوماً متصلة أو حتى تسعين يوماً متقطعة بالسنة يمكن طرد المستأجر.

ماذا افعل اذا لم يدفع المستأجر الإيجار؟

بحال لم يدفع المستأجر الإيجار وبحسب قانون الايجارات بدبي يجب على المالك توجيه إنذار قانوني بطلب الإيجار بغضون 30 يوماً.

وبحال لم يستجب المستأجر لذلك فيمكن لمالك العقار المضي قدماً.

برفع دعوى أمام المحكمة المختصة وهي لجنة المنازعات الإيجارية لتصدر المحكمة المذكورة قرارًا بالإخلاء.

ووفقاً لقانون الايجار بدبي يمكن اللجوء لقاضي التنفيذ بحال عدم دفع المستأجر للإيجار، ليتم تحديد عقوبة عدم دفع الإيجار بالإمارات، كما يمكنك التعرف على ماهي إجراءات محكمة التنفيذ.

ويمثل (مركز فضّ المنازعات الإيجارية)، الذراع القضائي الذي يتبع (دائرة الأرضي والأملاك) بدبي.

منظومة قضائية مختصة في النظر في المنازعات، كما يعمل على تطوير إجراءات البت بها.

بحيث يتبنى آلية مبسطة وسريعة ويُسهم المركز بتحقيق الاستقرار لقطاع تأجير العقارات.

والقطاعات المرتبطة به، لكي يدعم بنهاية المطاف التنمية المستدامة بالإمارة.

ويقدم المركز كل الخدمات القضائية المتعلقة بقطاع العقارات، بما بذلك الدعاوى الابتدائية وحتى الاستئنافية، ومنها دعاوى الإخلاء.

ثانياً: قانون مركز فض المنازعات الايجارية بدبي

قانون مركز فض المنازعات الإيجارية بدبي قد نص على /31/ مادة.

بينت الكثير من النقاط المهمة التي تتعلق بالإيجار وكيفية فض النزاعات التي تنشأ بين المؤجر والمستأجر.

وفيما يلي سنبين لكم إحدى تلك المواد التي نصت على اختصاصات المركز.

المادة (6):

أ‌- من اختصاصات المركز ما يلي:

1. الفصل بجميع المنازعات الإيجارية التي تنشأ ما بين مؤجري ومستأجري العقارات الواقعة بالإمارة أو بالمناطق الحرة.
   بما في ذلك الدعاوى المتقابلة الناشئة عنها.
   كذلك طلب اتخاذ الإجراءات الوقتية أو حتى المستعجلة التي يتم تقديمها أحد أطراف عقد الإيجار.
2. الفصل بالطعون المقدمة على القرارات وحتى الأحكام التي يجوز الطعن فيها في الاستئناف.
   وفقاً إلى الأحكام الخاصة بهذا المرسوم وحتى الأنظمة والقرارات الصادرة بموجبه.
3. تنفيذ القرارات والأحكام الصادرة عن المركز بالمنازعات الإيجارية التي يختص بنظرها.

ب‌- لا يختص المركز بنظر المنازعات الإيجارية التالية:

1. المنازعات الإيجارية التي تنشأ داخل المناطق الحرة التي توجد لديها لجان قضائية.
   أو حتى محاكم خاصة تختص بالفصل بالمنازعات الإيجارية التي تنشأ داخل حدودها.
2. تنفيذ القرارات والأحكام الصادرة عن المركز بالمنازعات الإيجارية التي يختص بنظرها.

ثالثاً: المادة 25 من قانون الايجارات بدبي

المادة /25/ من قانون الايجارات بدبي قد نصت على الحالات التي يمكن من خلالها لصاحب العقار أن يجعل المستأجر يخلي العقار.

حيث نصت الفقرة الأولى منها على أنه يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر من العقار المؤجر.

بعد إخطاره عبر كاتب العدل أو حتى البريد المسجل، قبل انتهاء مدة الإجارة بأي من الحالات التالية:

1. إن لم يلتزم المستأجر في سداد بدل الإيجار أو حتى جزء منه.
   أثناء /30/ يوم من تاريخ اخطار المؤجر له في السداد، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
2. بحال قام المستأجر في التأجير من الباطن بدون الحصول على موافقة المؤجر الخطية.
   وبهذه الحالة يسري على المستأجر والمستأجر من الباطن الإخلاء.
   مع حفظ حق المستأجر من الباطن في الرجوع على المستأجر بالتعويض.
3. بحال استعمل المستأجر العقار أو حتى سمح لغيره باستعماله لغاية غير مشروعة ما هو مخالف للآداب العامة.
4. بحال كان العقار محلاً تجارياً، وتركه المستأجر بدون شغله.
   وبدون سبب مشروع لفترة 30 يوم متصلة أو 90 يوم متقطعة بالسنة الواحدة، ذلك ما لم يتفقا على خلاف ذلك.
5. أيضا نص قانون الايجارات بدبي على أنه يمكن طلب إخلاء المستأجر.
   إذا أحدث المستأجر بالعقار المؤجر تغييراً من شأنه أن يؤثر على سلامته بصورة يتعذر معها إعادة العقار لحالته الاصلية.
   أو حتى ألحق بالعقار ضرراً نتيجة فعله المتعمد أو حتى إهماله الجسيم باتخاذ الحذر والحيطة.
   إضافةً إلى سماحه للغير في إلحاق ذلك الضرر.
6. فإذا استعمل المستأجر العقار بغرض غير الذي تم الاتفاق عليه.
   أو استعمله على نحوٍ يخالف أنظمة البناء وأنظمة التخطيط واستعمالات الأراضي المعمول بها بإمارة دبي.
7. بحال كان العقار محل الإجارة آيلاً للسقوط.
   شريطة بأن يثبت المؤجر ذلك في تقرير فني صادر من بلدية دبي، أو تم اعتماده من قبلها.
8. إن لم يراعي المستأجر الالتزامات المفروضة عليه قانوناً أو في حال لم يراعي شروط عقد الايجار فيمكن طلب إخلاء المستأجر للعقار وفق قانون الايجارات بدبي.
   وذلك خلال 30 يوم من تاريخ إخطار المؤجر له في تنفيذ ذلك الشرط أو الالتزام.
9. إن اقتضت كل من متطلبات التنمية والتطوير العمراني بإمارة دبي.
   هدم العقار المُؤجَّر وإعادة بنائه، تبعاً لما تقرره الجهات الحكومية المختصة.

الفقرة الثانية من المادة/25/:

نصت الفقرة /2/ من المادة /25/ من قانون الايجارات بدبي على أنه يمكن للمؤجر طلب إخلاء المستأجر من العقار المُؤجَّر.

حال انتهاء عقد الايجار وذلك بعد أخطاره عبر الكاتب العدل أو البريد المسجل.

ويجب الإنذار بأسباب الاخلاء قبل 12 شهر على الأقل من التاريخ المحدد للإخلاء.

وبهذه الحالة يحق للمؤجر المطالبة بالإخلاء وفق الآتي:

1. إذا رغب مالك العقار بهدمه بغرض إعادة بنائه أو حتى إضافة مبان جديدة تحول بدون انتفاع المستأجر بالعقار.
   شرط الحصول على التراخيص اللازمة من قبل الجهات المختصة.
2. إذا اقتضت حالة العقار ضرورة أجراء ترميم له أو صيانة تامة وتعذر إجراء تلك الأعمال نتيجة وجود المستأجر بالعقار.

3. إذا رغب مالك العقار باستعادة عقاره من أجل الاستعمال الشخصي له أو لأي من أقاربه حتى الدرجة الأولى.

ويشترط بهذه الحالة إثبات عدم ملكيته للعقار البديل المناسب لذلك الغرض.

4. إذا رغب المالك ببيع العقار المُؤجَّر.

رابعاً: حالات طلب الإخلاء قبل انتهاء مدة الإجارة

فقرتنا هذه من مقالنا قانون الايجارات بدبي لن تختلف عن سابقتها.

إذ أن حالات طلب إخلاء الإيجار قبل انتهاء المدة جاءت ضمن الفقرة الأولى من المادة /25/.

• وهي كما ذكرنا عدم دفع الإيجار بالوقت المحدد.
• أو بحال استخدام العقار بغير ما خصص له.
• أو تأجير العقار من الباطن.
• بحال تسبُّب المستأجر في أضرار للعقار عمداً أو بسبب الإهمال الكامل.
• أو بسبب سماحه للآخرين في إلحاق ضرر بالعقار.
• إضافة للأسباب الأخرى التي نص عليها قانون الايجارات بدبي والتي ذكرناها أعلاه بشكل مفصل.

خاتمة

بهذا ننهي ما بدأناه حول قانون الايجارات بدبي بعد أن تحدثنا عن حالات طرد المستأجر من العقار قبل انتهاء مدة العقد أو بعدها.

إضافة للحديث عن قانون مركز فض المنازعات الايجارية بدبي واختصاصاته.

وأوضحنا كيف يتم تحديد إيجار العقار ومتى يتم زياده من المؤجر وإن كان يحق له ذلك أم لا.

إن كان لديكم أي استفسار أو أي دعوى إيجارية فإننا محامون مكتب يونس محمد البلوشي على استعداد لاستلامها وتوجيهك نحو الطريق الصحيح، لذا تواصل معنا أو تفضل بزيارة مكتبنا متى شئت.

فيديو توضيحي

المراجع:

• مركز فض المنازعات الإيجارية – دائرة الأراضي والأملاك.
• دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
• قانون الإيجارات في إمارة دبي تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

مقالات مشابهة:

محامي عقاري دبي خبير في القضايا العقارية طلب تقسيط غرامة مباني