محامي دبي الامارات
البحث
Whatsapp
×

دعوى بطلان عقد بيع لعدم سداد الثمن

آخر تحديث: 7 سبتمبر، 2022

المقال التالي:
المقال السابق:
دعوى بطلان عقد بيع لعدم سداد الثمن

تعد مقالتنا لهذا اليوم عن دعوى من أهم الدعاوى المعروضة أمام القضاء الإماراتي، وهي دعوى بطلان عقد بيع لعدم سداد الثمن، وذلك لوجود الكثير من الحالات التي يتم بها التقاعس عن رد الحقوق بين الناس.

وهنا يكمن دورنا في التعمق أكثر بالأمر، إذ أن إن عقد البيع هو من العقود المسماة في القانون الإماراتي وقد وردت أحكامه في القانون الاتحادي رقم 5 لعام 1985 المتضمن قانون المعاملات المدنية الإماراتي، وذلك في المواد من 489 حتى المادة 606.

وعقد البيع هو من عقود المعاوضة الملزمة للجانبين، حيث يتولد عنه التزام في ذمة البائع بتسليم الشيء المبيع، والتزام في ذمة المشتري بدفع ثمنه.

وإن إخلال أي طرف بالتزامه يمكّن الطرف الآخر من المطالبة بفسخ عقد البيع، فكل التزام مرتبط بالالتزام المقابل له.

والغالب في عقود البيع أن يتم تسليم الشيء المبيع واستلام الثمن في نفس الوقت، إلا أن هناك بيوع قد يتأخر فيها أحد الالتزامين عن الآخر.

فقد يعجل المشتري جزءاً من الثمن للبائع قبل استلام المبيع كما في حالة دفع العربون، وقد يتأخر دفع الثمن عن تسليم المبيع.

وهذه الحالة الغالبة في الكثير من البيوع التي تحتمل تأجيل الثمن.

فإذا ما باع شخص عقاراً لآخر، وسدد المشتري جزءاً من الثمن وتم الاتفاق على تسديد الباقي بعد شهر، وتم استلام العقار من قبل المشتري.

فلو فرضنا أن المشتري نكل عن دفع باقي الثمن بسبب سوء نيته، أو بسبب إفلاسه أو إعساره، فهل يمكن للبائع فسخ عقد البيع واسترداد الشيء المبيع وفق القانون الاماراتي.

هذا سيكون محور مقالتنا لهذا اليوم، والتي سنتحدث فيها عن دعوى بطلان عقد بيع لعدم سداد الثمن، وبإمكانك إيجاد العديد من المعلومات الأخرى ضمن مدونتنا حول دعوى منع تعرض مستعجلة على سبيل المثال، أو نموذج إنذار قانوني في الامارات.

 

صيغة دعوى فسخ عقد بيع لعدم دفع الثمن

سنقدم لكم في هذه الفقرة نموذج دعوى بطلان عقد بيع لعدم سداد الثمن، وذلك على النحو التالي:

 

إلى مقام محكمة البداية المدنية الموقرة في أبو ظبي

الجهة المدعية: الاسم ……… يمثله المحامي الوكيل …………. العنوان……….

الجهة المدعى عليها: الاسم……… يمثله المحامي الوكيل…………. العنوان……….

موضوع الدعوى: دعوى بطلان عقد بيع لعدم دفع الثمن

وقائع الدعوى:

قام موكلي ببيع العقار رقم /…/ من المنطقة العقارية رقم /…../ والمؤلف من شقة سكنية مساحتها 200م2 للمدعى عليه بثمن وقدره /…../ درهم إماراتي.

بشرط أن يقوم المشتري بدفع الثمن بعد تجهيز الشقة للسكن من قبل موكلي، حيث تم الشراء قبل الانتهاء من استكمال إكساء الشقة.

وعند استكمال المطلوب من قبل موكلي، ماطل المدعى عليه في الدفع، وقام بالمبادرة إلى تقديم نسخة عن العقد لدائرة التسجيل العقاري من أجل تسجيل الشقة على ملكيته قبل أن يدفع الثمن.

وحيث أنه يحق للبائع وفقاً لقانون المعاملات المدنية الإماراتي أن يفسخ عقد البيع في حال عدم تنفيذ المشتري لالتزامه في دفع الثمن…………….

فإننا جئنا لمقام محكمتكم الموقرة نلتمس ما يلي:

  • قيد الدعوى، وتحديد موعد قريب لأول جلسة.
  • فسخ عقد البيع وإعادة الحالة إلى ما كانت عليه قبل التعاقد.
  • تحميل المدعى عليه كافة الرسوم والمصاريف وأتعاب المحامين الناتجة عن الدعوى.

وتفضلوا بقبول فائق الشكر والاحترام

أبو ظبي في    /  /2022                                        المحامي الوكيل

أيضاً:

 

حالات بطلان عقد البيع

هناك حالات بطلان لعقد البيع تتعلق بحالات بطلان الالتزامات بشكل عام، وهناك حالات بطلان خاصة بعقد البيع:

أ – حالات البطلان العامة للالتزامات:

وهذه الحالات تتعلق بأركان وشروط العقود عامة كالرضا والأهلية والمحل والسبب:

أولاً – البطلان بسبب عيوب الرضا:

  1. الإكراه، فإذا وقع إكراه على أحد المتعاقدين جاز له إبطاله.
  2. الغش والتدليس، فإذا وقع من أحد العاقدين غشاً أو تدليساً أثر في إرادة المتعاقد ودفعه لقبول التعاقد، فإنه يمكن للمغشوش أو المدلس عليه طلب إبطال العقد.

ثانياً – البطلان بسبب نقص الأهلية:

فإذا كان أحد المتعاقدين لا يملك الأهلية اللازمة لإبرام العقد، كأن يكون قاصراً أو مجنوناً أو معتوهاً أو سفيهاً أو مغفلاً، جاز لوليه أو وصيه أو القيم عليه أو والنائب عنه إبطال العقد.

ثالثاً – البطلان المتعلق بمحل العقد: والمقصود به الشيء محل العقد أو المعقود عليه ويقع البطلان:

  1. إذا كان المبيع مما يحرم التعامل فيه في الامارات كبيع لحم الخنزير.
  2. إذا كان المبيع يستحال تنفيذ العقد فيه، كأن يكون هالكاً.
  3. إذا كان المبيع لا يملكه البائع، وهنا ندخل في بيع ملك الغير، ويحق للمشتري طلب إبطال العقد واسترداد الثمن.

رابعاً – البطلان المتعلق بسبب العقد: والمقصود بسبب العقد هو الغاية التي أرادها الطرفان في إبرامه، فقد تكون الغاية غير مشروعة، كأن تكون الغاية من العقد تسهيل لفعل الفجور والزنا مثلاُ.

ب- حالات البطلان الخاصة بعقد البيع:

أولاً – عدم تنفيذ البائع لالتزاماته التعاقدية، وهي:

  1. تسليم المبيع للمشتري بعد دفع الثمن، فإذا تمنع عن التسليم جاز للمشتري طلب إبطال البيع.
  2. ضمان استحقاق المبيع للمشتري خالياً من الشواغل، فإذا ظهر بعد انعقاد البيع من ينازع المشتري فيه، جاز له طلب إبطال العقد.
  3. ضمان العيوب الخفية في المبيع، فإذا ظهر بعد العقد عيب خفي لم يكن بإمكان المشتري استبيانه، جاز له طلب إبطال البيع.

ثانياً- عدم تنفيذ المشتري لالتزاماته، وهي:

  1. دفع ثمن المبيع، فإذا لم يدفع المشتري الثمن، كان للبائع الحق في إبطال البيع.
  2. استلام المبيع، إذا أبدى البائع استعداده لتسليم المبيع ورفض المشتري، أو تباطأ في الاستلام بشكل يضر بالبائع، جاز للبائع طلب إبطال البيع.

ثالثاً – البيع الصوري: وهنا يخفي عقد البيع عقداً حقيقاً كعقد الهبة مثلاً، ويظهر للآخرين بمظهر عقد البيع، ففي العقد يتم ذكر الثمن وأنه قد سدد في مجلس العقد، إلا أنه يكون غير مدفوع في الحقيقة ويكون العقد هبة، وهنا يحق لكل ذي مصلحة طلب إبطال عقد البيع الصوري.

اقرأ أيضاً:

 

دعوى فسخ عقد بيع للغش والتدليس

لا تقتصر دعاوى الفسخ على دعوى بطلان عقد بيع لعدم سداد الثمن، بل هناك أسباب أخرى للفسخ يأتي على رأسها فسخ عقد البيع للغش والتدليس، وسنقدم لكم صيغة دعوى لهذا الفسخ على النحو التالي:

 

إلى مقام محكمة البداية المدنية الموقرة في الشارقة

الجهة المدعية: الاسم……… يمثله المحامي الوكيل…………. العنوان……….

الجهة المدعى عليها: الاسم……… يمثله المحامي الوكيل…………. العنوان……….

موضوع الدعوى: فسح عقد بيع للغش والتدليس

وقائع الدعوى:

اشترى موكلي من الجهة المدعى عليها ثلاثة أطنان من مادة زيت الزيتون، وقد قدم المدعى عليه لموكلي عينة من الزيت، والتي قام بفحصها لدى أحد المخابر.

وقد أكد المخبر جودة الزيت وأنه غير مغشوش، ولكن بعد استلام البضاعة ودفع الثمن تبين أن مما يقارب الطن ونصف الطن مغشوش بالماء بمعدل 40%.

وحيث أن العينة تأخذ عشوائياً، فإنه من غير الممكن التأكد من كافة العبوات، لذلك فإننا نؤكد وقوع غش وتدليس من البائع بحق موكلي، وبناءً عليه جئنا لمقام محكمتكم الموقرة نلتمس ما يلي:

  1. قيد الدعوى، وتحديد موعد قريب لأول جلسة.
  2. فسخ عقد البيع وإعادة الحالة إلى ما كانت عليه قبل التعاقد.
  3. تحميل المدعى عليه كافة الرسوم والمصاريف وأتعاب المحامين الناتجة عن الدعوى.

وتفضلوا بقبول فائق الشكر والاحترام

الشارقة في   /    /2022                                        المحامي الوكيل

اطلع على:

 

تقادم دعوى فسخ عقد البيع

بمتابعتنا لمقالنا دعوى بطلان عقد بيع لعدم سداد الثمن، إن تقادم دعوى فسخ عقد البيع مرتبطة ارتباطاً مباشراً بأسباب الفسخ، فالسبب المؤدي للفسخ هو من يحدد مدة التقادم، والتي تبدأ غالباً من وقوع هذا السبب، أو من تاريخ العلم به.

والتقادم في دعوى فسخ عقد البيع وغيره من العقود الملزمة للجانبين هو تقادم مسقط أي مدته مدة سقوط، فإذا مضت مدة التقادم سقط حق المدعي بالفسخ في إقامة الدعوى.

ووفقاً لقانون المعاملات المدنية الإماراتي فإن تقادم دعوى فسخ عقد البيع يكون على النحو التالي:

أولاً – إذا كان السبب الداعي للفسخ عدم تنفيذ أحد المتعاقدين لالتزاماته التعاقدية، كالتزام البائع بتسليم المبيع أو ضمان عيوبه الخفية، أو التزام المشتري بدفع الثمن، فإن حق المدعي بالفسخ أو بإنقاص الثمن أو بزيادته يسقط بعد مرور سنة على تسليم الشيء محل البيع، كما نصت على ذلك المادة 524 من قانون المعاملات المدنية.

ثانياً – إذا كان السبب الداعي للفسخ وجود عيوب خفية في المبيع، فإن حق المشتري في الفسخ يسقط بعد ستة أشهر من تاريخ تسليم المبيع، ما لم يكن هناك فترة ضمان أطول ألزم بها البائع نفسه، المادة 555 من قانون المعاملات المدنية.

ثالثاً – في كافة الأحوال يجب العودة لتقادم دعوى الفسخ في العقود بشكل عام، وذلك بالعودة للأسباب العامة المؤدية لبطلان العقود، كالغش والتدليس، والغلط، والإكراه.

وهنا اعتبر القانون مدة التقادم ثلاث سنوات فقط، وهي مدة يسقط بعدها حق المطالبة بفسخ العقد، وتبدأ هذه المدة من تاريخ اكتشاف الغش أو الغلط أو العلم بالاستغلال أو توقف الإكراه.

رابعاً – في كافة الأحوال تتقادم دعوى فسخ عقد البيع بالتقادم الطويل لمدة خمس عشرة سنة من تاريخ وقوع سبب الفسخ، فإذا كان سبب الفسخ الغلط في العقد.

وتم اكتشاف الغلط بعد ثلاثة عشر سنة، فإن المعتبر في ذلك أقرب الأجلين للتقادم القصير أو الطويل، أي يسقط الحق في دعوى الفسخ بعد سنتين وهي تمام الخمسة عشر سنة، وليس بعد ثلاث سنوات.

بعدها ضمن مقالنا دعوى بطلان عقد بيع لعدم سداد الثمن، سنزودك بمعلومات حول صيغة دعوى فسخ عقد بيع سيارة، لذا تابع مع مقالنا دعوى بطلان عقد بيع لعدم سداد الثمن.

اطلع على:

 

صيغة دعوى فسخ عقد بيع سيارة

إلى مقام محكمة البداية المدنية الموقرة في دبي

الجهة المدعية: الاسم……… يمثله المحامي الوكيل…………. العنوان……….

الجهة المدعى عليها: الاسم……… يمثله المحامي الوكيل…………. العنوان……….

موضوع الدعوى: فسخ عقد بيع سيارة

وقائع الدعوى:

إن موكلي اشترى من المدعى عليه سيارة نوع /……./ موديل /……../ بعقد بيع قطعي، وعلى ثمن قدره /……./ درهم إماراتي، وقد ضمن البائع السيارة من العيوب الخفية في بند مستقل من بنود العقد.

وقد تم فحص السيارة لدى الميكانيكي الفحص المعتاد، فأكد الميكانيكي عدم وجود عيوب فيها، ولكن بعد استلام السيارة تبين وجود عيب خفي في المحرك لا يمكن كشفه إلا بفحص ميكانيكي دقيق.

لذلك واستناداً لقانون المعاملات المدنية الإماراتي ولا سيما المادة 555 منه، والتي أوجبت إقامة دعوى ضمان العيوب خلال ستة أشهر من تسليم المبيع، وحيث أن البائع قد ضمن صراحة العيوب الخفية، وحيث أننا ما زلنا ضمن فترة الضمان……..

فإننا جئنا لمقام محكمتكم الموقر نلتمس ما يلي:

  1. قيد الدعوى، وتحديد موعد قريب لأول جلسة.
  2. فسخ العقد المبرم بين موكلي والجهة المدعى عليها وإعادة الحالة إلى ما كانت عليها قبل التعاقد.
  3. تحميل المدعى عليه كافة الرسوم والمصاريف وأتعاب المحامين الناتجة عن الدعوى.

وتفضلوا بقبول فائق الشكر والاحترام

دبي في    /   /2022                                        المحامي الوكيل

 

رفض دعوى فسخ عقد بيع

بالإضافة إلى ماذكرناه في مقالنا دعوى بطلان عقد بيع لعدم سداد الثمن، قد ترفع دعوى فسخ عقد بيع لأي سبب من أسباب الفسخ.

ولعل أهم تلك الأسباب عدم تنفيذ أحد المتعاقدين لالتزاماته، كأن لا يقوم البائع بتسليم الشيء المبيع.

أو لا يقوم المشتري بدفع الثمن، وبعد عرض القضية على المحكمة تقوم بالحكم برفض الدعوى وإنفاذ عقد البيع.

بعد الوصول لهذه الفكرة في مقالنا دعوى بطلان عقد بيع لعدم سداد الثمن قد يتساءل البعض: كيف يحدث هذا؟ نعم هذا يحدث، وإليكم المثال التالي:

باع شخص شقة على المخطط لأحد المشترين على أن يكون التسليم بعد ثلاث سنوات، بشرط أن يدفع المشتري الثمن على أربع دفعات.

الأولى مباشرة بمجرد توقيع العقد، والثانية بعد نهاية السنى الأولى والثالث بنهاية السنة الثانية والأخيرة عند تسليم الشقة، ولكن البائع لم يسلم الشقة للمشتري.

فأقام المشتري دعوى أمام المحكمة الابتدائية المختصة فحكمت برفض لدعوى بناء على دفوع المدعى عليه البائع.

حيث أثبت أن أمر عدم تسليم الشقة خارجاً عن إرادته، بسبب التأخر عليه من قبل السلطات العامة الممتثلة بالبلدية، كما أن مواد العقد تمنحه الحق في إطالة أمد التسليم لظروف خارجة عن إرادته.

تابع في مقالنا دعوى بطلان عقد بيع لعدم سداد الثمن لمعرفة المزيد حول مايهمك في هذا الصدد.

 

عدم دفع الثمن في عقد البيع

استكملاً لمقالنا دعوى بطلان عقد بيع لعدم سداد الثمن، إن عدم دفع الثمن في عقد البيع من قبل المشتري هي أكثر الحالات شيوعاً.

وكنا قد تعرضنا في المثال الذي ذكرناه في الفقرة السابقة لحالة عدم قيام البائع بتسليم المبيع، ولكن في هذه الحالة، وهي حالة عدم دفع الثمن من المشتري، ما الحقوق التي منحها القانون للبائع لمواجهة ذلك.

وفقاً لقانون المعاملات المدنية الإماراتي الصادر بالقانون الاتحادي رقم 5 لعام 1985، فإن البائع يمكنه القيام بأحد الأمور التالية:

  1. حبس المبيع: حيث يرفض تسليم المبيع قبل دفع الثمن، فعقد البيع من العقود الملزمة للجانبين، فالالتزامات فيه متقابلة (الثمن مقابل المبيع).
  2. إقامة دعوى الفسخ: وهذه الدعوى يرفعها عندما يسلم المبيع المشتري قبل قبض الثمن، كأن يكون الاتفاق في العقد على دفع الثمن بعد تجريب المبيع.
  3. التنفيذ الجبري: ويكون من خلال دائرة التنفيذ وفقاً لقواعد واحكام التنفيذ جبراً على المدين، فالمشتري مدين بالثمن للبائع.

فيديو توضيحي

بقلم المستشار القانوني

المستشار القانوني في مكتب يونس محمد البلوشي. مستشار قانوني لديه إجازة في القانون وله أبحاث ومقالات قانونية عديدة تم نشرها في أهم المجالات العالمية التي تعنى بالشأن القانوني. مثل: - مجلة الندوة للدراسات القانونية. - المجلة الدولية القانونية. - مجلة العلوم السياسية والقانون. كما له عدة دراسات لحالات وقضايا في تخصصات مختلفة: كالقانون الدولي, القانون الجنائي, قانون المعاملات المدنية, قانون المعاملات التجارية وغير ذلك.المستشار القانوني في مكتب يونس محمد البلوشي للمحاماة والاستشارات القانونية لديه سنوات عديدة من الخبرة وباع طويل في الترافع أمام محاكم دبي ومختلف محاكم الإمارات العربية المتحدة.
4.7/5 - 304

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.