محامي دبي الامارات
البحث
Whatsapp
×

دعوى منع تعرض مستعجلة

آخر تحديث: 7 سبتمبر، 2022

المقال التالي:
المقال السابق:
دعوى منع تعرض مستعجلة

عندما نفكر بجملة دعوى منع تعرض مستعجلة، كثيراً ما تتردد هذه العبارة على مسامعنا في أروقة المحاكم والأوساط القانونية، فما هي هذه الدعوى؟ وكيف تقام؟ وما شروط رفعها أمام المحاكم؟

هذا ما سنحاول الإجابة عليه في مقالتنا لهذا اليوم، لنتعمق أكثر في دعوى منع تعرض مستعجلة حتى تأخذ فكرة أوضح عما نتحدث عنه.

في حالة حيازة شخص ما لعقار معين سواءً أكانت الحيازة استناداً لصك ملكية مسجل في السجل العقاري، أو استناداً لأمر ما يخوله وضع اليد على العقار، كأن يكون مشترياً لعقار بعقد بيع لم يتم توثيقه.

أو أن يكون وريثاً لمالك العقار ولكن لم يجرِ معاملة حصر إرث، أو أن يكون له حق انتفاع أو ارتفاق على العقار، أو أن يكون مستأجراً للعقار.

أو أن يكون العقار عبارة عن أرض موات لم يتبين لها مالك، فيضع هذا الشخص يده عليها بنية إحياءها وتملكها.

والحائز للعقار قد يتعرض أثناء حيازته تلك للمنازعة من الغير، فقد يظهر مالك العقار الأساسي ويطالبه باسترداد ملكه، أو قد يظهر حائز جديد يضع يده فجأة متحيناً فرصة غياب الحائز السابق لفترة وجيزة.

أو قد يقوم أحد الجيران بأعمال من شأنها أن تؤثر على الحائز في حيازة العقار وتقضم بعض حقوقه، كأن يتقدم الجار بالبناء عدة أمتار ضمن عقار الحائز.

وهنا يحق للحائز حماية حيازته بثلاثة أنواع من الدعاوى، تختلف بحسب طبيعة التصرف الناشئ عن الغير في منازعته بالحيازة، وهذه الدعاوى هي:

أولاً – دعوى استرداد الحيازة:

وهي الدعوى التي يقيمها حائز العقار، على شخص وضع يده على ذلك العقار بقصد تملكه، بشرط:

  1. أن يكون الحائز قد استمرت حيازته لذلك العقار أكثر من سنة حيازة هادئة ومستمرة وعلنية.
  2. ألا يكون الحائز قد رفع يده عن هذا العقار أكثر من سنة بما يدل على تركه له.
  3. ألا تستمر حيازة واضع اليد على هذا العقار أكثر من سنة.

ثانياً – دعوى وقف الأعمال الجديدة:

هي الدعوى التي يرفعها حائز العقار ضد الغير الذي بدأ بتنفيذ أعمال معينة، بحيث لو انتهى منها لأدى ذلك إلى حدوث تعرض للحائز في حيازته، وكمثال على ذلك شخص يملك حق ارتفاق بالمرور من أرض جاره، فقام الجار بأعمال بناء من شأنها سد الطريق عليه، فهنا يحق له إقامة دعوى وقف أعمال جديدة.

ثالثاً – دعوى منع التعرض:

هي دعوى تحمل صفة الاستعجال، يقيمها الحائز ضد الغير الذي يتعرض له في حيازته للعقار، وذلك من خلال أعمال مادية أو قانونية تهدد حيازة الحائز.

وسنتحدث في مقالتنا هذه عن دعوى منع تعرض مستعجلة فقط، وذلك بالحديث عن شروط قبول هذه الدعوى، وعن المحكمة المختصة بالنظر فيها.

وعن الدفوع المقدمة بشأنها، وعن كيفية إصدار الأحكام فيها، وكيفية الطعن بتلك الأحكام استئنافاً ونقضاً.

لذا.. تابع معنا عزيزي القارئ، كما قد يهمك المزيد من مدونتنا كـ عقد شركة ذات مسئولية محدودة الامارات، أو نص قانون الافلاس الاماراتي الجديد.

 

شروط قبول دعوى منع التعرض

تعتبر دعوى منع تعرض مستعجلة من دعاوى الحيازة، وقد جاءت أحكام الحيازة وكيفية اكتساب الملكية بها، والشروط اللازمة لذلك.

كما وكيفية حمايتها من خلال ما يسمى بدعاوى الحيازة الثلاث، في قانون المعاملات المدنية الإماراتي الصادر بالمرسوم الاتحادي رقم 5 لعام 1985، وذلك في المواد من (المادة 1307 حتى 1332).

ودعوى منع تعرض مستعجلة كما قلنا: هي الدعوى التي يقيمها حائز العقار أمام المحكمة المختصة، عندما يتعرض له في حيازته شخصٌ آخر تعرضاً مادياً أو قانونياً، بشرط أن تكون حيازة الحائز للعقار هادئة وعلنية ومستمرة لأكثر من سنة قبل وقوع التعرض.

من التعريف يمكننا استخلاص شروط قبول دعوى منع التعرض على النحو التالي:

أولاً – يجب أن يرفع الدعوى حائز العقار المُتعرَض له، أو وكيله القانوني، كما يمكن أن يرفعها مستأجر العقار أو صاحب حق الانتفاع لصالح الحائز الحقيقي.

ثانياً – يجب أن يقع تعرض من الغير بمواجهة الحائز بحيث ينازعه في حيازة العقار، والتعرض على نوعين:

  1. التعرض المادي: وهو أي فعل مادي يقوم به الغير لانتزاع العقار من حائزه، كوضع اليد بشكل مباشر على العقار، أو تخريب حدود العقار تمهيداً لذلك، أو بالتهجم على الحائز وشتمه وضربه.
  2. التعرض القانوني: وهو أي تصرف قانوني من الغير لانتزاع العقار من حائزه، كرفع دعوى استرداد ملكية أو حيازة، أو طلب رفع يد الحائز من قاضي الأمور المستعجلة.

ثالثاً – يجب أن تكون حيازة الحائز للعقار هادئة وعلنية ومستمرة مدة سنة على الأقل:

  1. وتكون الحيازة هادئة حين لا ينازعه أحدٌ فيها خلال السنة الأولى من وضع يده على العقار.
  2. وتكون الحيازة علنية حين يظهر الحائز بمظهر يدل على أنه مالك للعقار، فإذا ظهر بمظهر الحارس للعقار وأعلن ذلك للجيران، فإنه لا يعتبر حائزاً، بل يجب أن يشتهر في الجوار بأنه حائز ومالك للعقار.
  3. وتكون الحيازة مستمرة، حين يستمر بوضع يده مدة سنة كاملة دون انقطاع، فإذا حدث انقطاع فلا يعتبر حائزاً، ومن ذلك أيضاً الغياب الطويل والمتكرر لواضع اليد على أرض ما، فإن غيابه يرفع عنه صفة الحائز

رابعاً – يجب ألا يقع التعرض من الغير إلا بعد مرور سنة على الحيازة الهادئة والعلنية والمستمرة، فإذا وقع التعرض قبل مرور السنة، فلم يعد هناك هدوء في الحيازة، وينقطع الاستمرار.

اقرأ أيضاً:

 

استئناف دعوى منع تعرض

تقبل الأحكام الصادرة في دعوى منع تعرض مستعجلة الطعن بالاستئناف، وذلك أمام محكمة الاستئناف المدنية.

وكما ذكرنا فإن القاضي المختص بفصل دعوى منع التعرض هو قاضي المسائل المستعجلة المنتدب في مركز المحكمة الابتدائية لهذه الغاية.

ووفقاً لقانون الإجراءات الإماراتي الصادر بالقانون الاتحادي رقم 11 لعام 1992، فإن الطعن بالحكم المستعجل الصادر بدعوى منع التعرض لا يسمع إلا من المحكوم عليه وذلك وفقاً للمادة 150 من القانون المذكور.

كما نصت المادة 151 منه على أن الطعن لا يسمع إلا في الحكم المنهي للخصومة، عدا الأحكام الوقتية والمستعجلة، وبالتالي ليس هناك من قيد في الطعن بالحكم المستعجل الصادر بدعوى منع التعرض.

أما ميعاد رفع الطعن بالاستئناف في الحكم الصادر بشأن دعوى منع تعرض مستعجلة فهو عشرة أيام وفقاً للمادة 159 من قانون الإجراءات المدنية الإماراتي التي نصت على ذلك الميعاد.

ويبدأ هذا الميعاد من اليوم التالي لتاريخ صدور الحكم ما لم ينص القانون على خلاف ذلك بحسب ما تم ذكره في المادة 152 من قانون الإجراءات المدنية الإماراتي.

اقرأ أيضاً:

 

الاختصاص النوعي لدعوى منع التعرض

إن الطبيعة النوعية في دعوى منع تعرض مستعجلة، كونها تدفع التعرض الصادر من الغير ضد الحائز، دون ان تتطرق للفصل في أصل الحق، يجعلها تحمل صفة الاستعجال.

فهذه الدعوى من دعاوى العجلة التي تتطلب فصلاً سريعاً فيها لمنع ضياع الحقوق.

فالغاية من رفع دعوى منع التعرض هو المحافظة على الحالة القائمة في الوقت الحالي دون البحث في المآلات الأخرى، فالمدعي في دعوى منع التعرض يتوجب عليه ما يلي:

  1. إثبات أن حيازته للعقار حيازة هادئة وعلنية ومستمرة لمدة أكثر من سنة.
  2. وإثبات أن هناك تعرضاً وقع له بعد مرور السنة.

عند ذلك ستسمع دعواه أمام قاضي الاستعجال، والذي يفصل فيها بناءً على ثبوت الحيازة دون المساس بأصل لحق، ويحكم بمنع تعرضه في حيازته.

إلا أن الحكم الصادر بهذا الشأن لا يعتبر حجة أبدية كونه لم يمس أصل الحق، وبالتالي يمكن للمتعرض أو لأي شخص آخر يرى أن له الحق في ملكية العقار، أن يقيم دعوى أصلية أمام المحكمة البدائية المدنية المختصة يطالب فيها بأصل الحق.

فالحكم الصادر عن قاضي الأمور المستعجلة في دعوى منع تعرض مستعجلة، هو حكم وقتي حتى لا يتطور النزاع بين المتخاصمين ويقوم كل شخص بأخذ حقه بيده دون الرجوع للدولة، فهذا الحكم يعتبر خطوة أولى لتوجيه النزاع نحو المحكمة المختصة بذلك.

أيضاً:

 

الدفوع في دعوى منع التعرض

نلاحظ في دعوى منع تعرض مستعجلة، أن المحاكم ألزمت المتداعين بأن يقدموا دفوعهم أمامها دفعة واحدة، لذلك يتوجب على من يرفع الدعوى أن يقدم دفوعه كاملة في استدعاء الدعوى.

أو في أول جلسة على أبعد تقدير، وكذلك بالنسبة للمدعى عليه يجب أن يتقدم بدفوعه من أول جلسة يطلب منه الرد فيها.

إلا ان إجراءات المحاكمة وظهور وقائع جديدة تبقي الباب مفتوحاً لدفوعات جديدة، لذلك درجت المحاكم على تحديد الدفوع المتوجب تقديمها لدى محاكم الدرجة الأولى.

والتي لا يجوز إثارتها أمام محاكم الدرجة الثانية في حال عدم ذكرها أمام محاكم الدرجة الأولى.

كما بيّنت أن هناك أنواعاً من الدفوع يمكن للخصوم أن يدلوا بها في أي وقت تكون عليه المحاكمة وأمام محاكم الدرجة الأولى أو الثانية.

ولا يؤثر إغفالها في الدرجات الأولى من التقاضي عن منعهم من إثارتها أمام الدرجة الأخيرة فيه، وهي محكمة النقض.

وتسمى الدفوع التي يمكن إثارتها أمام المحكمة في أي وقت، ولدى أي درجة من درجات التقاضي بالدفوع المتعلقة بالنظام العام، أما الدفوع التي يجب عليهم إثارتها فور بدء المحاكمة فهي الدفوع الغير متعلقة بالنظام العام.

وفي دعوى منع التعرض، يتوجب على المدعي أمام قاضي الأمور المستعجلة أن يقدم دفوعه المتعلقة بالدعوى جميعها في صحيفة الدعوى.

لأن دعوى منع التعرض هي دعوى مستعجلة تتطلب قراراً مستعجلاً ولا تستحمل التأخر في تقديم الدفوع، فالمدعي الذي يفرط بأحد الدفوع يتحمل ذلك التفريط.

ومن الدفوع الواجب تقديمها في دعوى منع التعرض نذكر:

أولاً – الدفوع المتعلقة باستمرار الحيازة:

وهي من أهم الدفوع في دعوى منع تعرض مستعجلة، والتي تثبت استمرار الحيازة لأكثر من سنة، حيث جاء في نص المادة 1315 من قانون المعاملات المدنية الإماراتي ما يفيد بأن احتساب السنة التي تعطي الحائز الحق في حماية حيازته.

وتبدأ من علم الحائز السابق بذلك لا من تاريخ وضع اليد، كما يجب إثبات أن الحائز لم يتخلَ عن حيازته بشكل فعلي.

إذ أن رفع اليد عن العقار بشكل يفيد إزالة السيطرة الفعلية للحائز عنه يعني ترك الحيازة خاصةً إذا استمر الترك لأكثر من سنة، وهذا ما جاءت به المادة 1314 من قانون المعاملات المدنية الإماراتي.

ثانياً – الدفوع المتعلقة بهدوء الحيازة:

وهي من الدفوع التي يجب ألا يغفل عنها المحامي في دعوى منع تعرض مستعجلة، والتي تثبت عدم منازعة أحد للحائز خلال فترة السنة الأولى من الحيازة.

فإذا حدث أن نازع الحائز أحد الأشخاص، سواء أكان مالكاً للعقار أو حائزاً سابقاً له خلال السنة الأولى من حيازته، فإن دعوى منع التعرض لا تسمع منه في هذه الحالة.

ثالثاً – الدفوع المتعلقة بعلنية الحيازة:

من الدفوع الأساسية في دعوى منع تعرض مستعجلة، الدفوع التي تثبت ظهور الحائز بمظهر المالك، هذا ما جاءت به المادة 1309 من قانون المعاملات المدنية الإماراتي.

والتي أكدت على أن يظهر الحائز بمظهر المالك من خلال استعمال الشيء استعمالاً عادياً ومنتظماً، أي يجب أن يبدي الحائز من التصرفات في العقار ما يدل على امتلاكه له.

كأن يقوم ببعض التغييرات الجوهرية فيه، أو أن يقوم بتأجيره، أما إذا ظهر منه تصرف يدل على أنه وكيل عن حائز آخر، فلا يمكنه والحالة هذه مباشرة الدعوى بنفسه، بل يجب أن يقيمها باسم من أنابه.

وبالمقابل يحق للمدعى عليه تقديم دفوع مضادة لدفوع المدعي، وبالتالي فإن الدفوع المقدمة في دعوى منع التعرض لا تعتبر من الدفوع المتعلقة بالنظام العام.

ولكن هناك حالة واحدة يمكننا اعتبار الدفع فيها يتعلق بالنظام العام، وهي حالة ثبوت ملكية أحد المتداعين للعقار المتنازع عليه بصك ملكية مسجل لدى دوائر السجل العقاري.

فهذا الدفع يعتبر من النظام العام ويمكن للخصم تقديمه في أية مرحلة تكون عليها الدعوى، وذلك بسبب الحجية المطلقة لقيود السجل العقاري التي تدحض كل حجة تخالفها.

بقلم المستشار القانوني

المستشار القانوني في مكتب يونس محمد البلوشي. مستشار قانوني لديه إجازة في القانون وله أبحاث ومقالات قانونية عديدة تم نشرها في أهم المجالات العالمية التي تعنى بالشأن القانوني. مثل: - مجلة الندوة للدراسات القانونية. - المجلة الدولية القانونية. - مجلة العلوم السياسية والقانون. كما له عدة دراسات لحالات وقضايا في تخصصات مختلفة: كالقانون الدولي, القانون الجنائي, قانون المعاملات المدنية, قانون المعاملات التجارية وغير ذلك.المستشار القانوني في مكتب يونس محمد البلوشي للمحاماة والاستشارات القانونية لديه سنوات عديدة من الخبرة وباع طويل في الترافع أمام محاكم دبي ومختلف محاكم الإمارات العربية المتحدة.
4.6/5 - 289

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.