حالات بطلان عقد البيع في الإمارات

يعد البيع والشراء أساس عمليات التبادل وهي بلا شك إحدى أهم العمليات المستمرة التي خصتها الأنظمة في الإمارات العربية المتحدة بالعديد من المواد القانونية.

فوضعت أركانها وحددت شروطها ووضحت حقوق كل من أطراف عقودها بما فيها حالات بطلان عقد البيع والتي تعد محور مقالنا.

ويعود ذلك لأهمية عقود البيع والدعاوى المتعلقة بها والمعروضة أمام القضاء في الإمارات العربية المتحدة. ومنها دعوى بطلان عقد بيع للورثة ودعوى بطلان عقد البيع للغش أو الصورية وغيرها من الحالات.

التي يتولاها محامي متخصص في الإمارات في العقود التجارية في مكتب المحامي الشامسي للمحاماة والخدمات القانونية. اضغط هنا للتواصل المباشر.

حالات بطلان عقد البيع

تتمثل عقود البيع في التزام مالك الشيء وهو البائع بنقل هذه الملكية إلى المشتري مقابل ثمن محدد يتم الاتفاق عليه بين الطرفين. ويعد ذلك وفقاً لقانون المعاملات المدنية في الإمارات العربية المتحدة اتفاقاً مُلزماً للطرفين.

على أن يتم العقد وفقاً لأركان إبرام العقود ومُحققاً لشروطها، بحيث يخضع العقد للقواعد العامة لتنظيم العقود في القانون الإماراتي وتنطوي أي مخالفة به تحت حالات بطلان عقد البيع.

وعليه؛ فإن إتمام عقد البيع شرط أساسي وجوهري لا يمكن الاستغناء عنه لحفظ الحقوق وإجراء عمليات التبادل والبيع بشكل صحيح ومنظم.

حيث أنه وبالإضافة إلى ما سبق يتضمن بنود الاتفاق وآلية البيع ونقل الملكية لصالح المشتري.

ولذلك فإن فساد أحد شروط العقد أو إسقاط أحد أركانه يعد سبباً وحالة من حالات بطلان عقود البيع ويحق للطرف المتضرر رفع دعوى من خلال تقديم صيغة دعوى بطلان عقد بيع للغش والتدليس.

أو لأي سبب آخر وذلك بمساعدة محامي متخصص وذو خبرة يمكن استشارته والحصول على خدماته في مكتب المحامي الشامسي للمحاماة والخدمات القانونية.

وتنقسم حالات بطلان العقود في قانون الإمارات العربية المتحدة إلى قسمين، وهما كالتالي:

• الحالات العامة لبطلان العقود

وهي حالات مرتبطة بالشروط العامة للعقود وأركان إتمام العقود كما وردت في القانون، وتتمثل ب:

• • فساد الرضا والقبول: حيث أن قبول الطرفين وإتمامهما للعقد برضا تام هو أساس عملية البيع والشراء، فإن تم إكراه أي من الطرفين على إتمام العقد فإن ذلك سبب لإبطال العقد، كما أن استخدام أساليب الغش للتأثير على إرادة احد الطرفين ودفعه لإتمام العقد يعد سبباً لإبطال العقد.
  • نقص الأهلية: إن كان أحد الطرفين ناقصاً للأهلية أو فاقدها وفقا لما تحدده القوانين كأن يتسم بالجنون أو القصر أو غيرها من الأسباب يعد سبباً لإبطال العقد من قبل الوصي عليه قانوناً.
  • فساد محل العقد: وهو أن يكون ما تم التعاقد عليه لا يجوز بيعه قانوناً كبيع لحم الخنزير أو بيع ما كان هالكاً.
  • بطلان سبب العقد:  وهو فساد الغاية التي تمت لأجلها عملية التعاقد والبيع بين الأطراف وعدم شرعيتها في القانون.

• الحالات الخاصة لبطلان العقود

وهي حالات مرتبطة بعقد البيع بشكل خاص ووفقاً لبنوده وما تم الاتفاق عليه بين الطرفين، وتتمثل ب:

• • عدم التزام البائع بالتزامات العقد؛ وهي:
    • عدم تسليم المبيع للمشتري رغم قيام الأخير بدفع الثمن المتفق عليه كاملاً.
    • عدم منح المشتري الاستحقاق الكامل للمبيع وظهور من ينازع المالك الجديد (المشتري) في ملكية المبيع بعد إتمام العقد.
    • ظهور عيوب بعد إتمام العقد لم يقم البائع بتبيانها قبل ذلك.
  • عدم التزام المشتري بالتزامات العقد؛ وهي:
    • عدم قيام المشتري بدفع ما يترتب عليه من التزامات مالية متمثلة في ثمن المبيع المتفق عليه.
    • قيام المشتري برفض استلام المبيع أو التباطؤ في استلامه بما يلحق الضرر بالبائع جاز له إبطال عملية البيع.
    • بطلان عقد البيع للصورية: وهو إخفاء الغاية الحقيقة للعقد، كأن يتم عقد بيع لإخفاء الصفة الأساسية للعقد، ومنها منح المبيع كهبة، ولكن تم إبرازها كعقد بيع، وهنا يجوز لأي متضرر من منح هذه الهبة رفع دعوى لإبطال العقد.

صيغة دعوى بطلان عقد البيع:

إن إعداد صيغة دعوى بطلان عقد البيع والتقدم بها للقضاء هي الطريقة القانونية المتاحة في القانون الإماراتي لإبطال عقد تم الاتفاق عليه بين البائع والمشتري وذلك لأحد الأسباب التي قمنا بذكرها حول حالات بطلان عقد البيع.

كغياب الإرادة أو نقص في الأهلية أو عدم الالتزام بشرط العقد المتمثلة في شروط الصيغة الصحيحة للعقد وأهلية المتعاقدين. الإضافة إلى الشروط المتعلقة بالشيء محل عقد البيع سواء كان عقار أو سيارة أو بضاعة.

ومن ثم فإن صيغة دعوى بطلان عقد البيع يمكن أن تتعلق بتجاوزات تتعلق بدفع الثمن النقدي المتفق عليه كعدم دفع المشتري لقيمة المبيع المتفق عليها في العقد. أو ترتبط ببطلان عقد البيع الابتدائي. أو إبطال عقد بيع عقار لسبب وجيه تتيحه الأنظمة والقوانين.

وفيما يلي صيغة دعوى بطلان عقد البيع بسبب عدم التزام المشتري بدفع الثمن النقدي لقيمة المبيع:

إلى محكمة البداية المدنية الموقرة في دبي

الجهة المدعية: الاسم… العنوان…

يمثل الجهة المدعية المحامي الوكيل… العنوان…

الجهة المدعى عليها: الاسم… العنوان…

يمثل الجهة المدعى عليها المحامي الوكيل… العنوان…

موضوع الدعوى: دعوى بطلان عقد بيع عقار بسبب عدم دفع الثمن.

وقائع الدعوى:

قام موكلي…. ببيع العقار رقم /…/ الواقع في المنطقة العقارية رقم /…/ والمتمثل بشقة سكنية مساحتها 220م2 للمدعى عليه…. وذلك بثمن وقدره /…/ درهم إماراتي.

على أن يقوم المشتري بدفع ثمن العقار المتفق عليه بعد قيام موكلي /البائع/ بتجهيز الشقة وإكسائها، حيث أن عملية البيع تمت قبل استكمال موكلي لأعمال الاكساء في العقار محل البيع.

ومن ثم؛ وبعد قيام موكلي باستكمال عمليات الإكساء بناءً على الاتفاق المبرم بين الطرفين، قام المدعى عليه بالمماطلة في دفع قيمة العقار. كما أنه عمل على تقديم صورة عن العقد لدائرة التسجيل العقاري بهدف نقل ملكية العقار إليه قبل دفعه لقيمة العقار.

وبناء على حق البائع وفقا لقانون المعاملات المدنية في الإمارات العربية المتحدة في فسخ عقد البيع وبطلان العقد إذا امتنع المشتري عن الالتزام بدفع قيمة ما قام بشرائه.

فإننا نلتمس من محكمتكم الموقرة ما يلي:

• قبول الدعوى وتحديد موعد قريب لحضور الجلسة الأولى.
• فسخ عقد البيع نظرا لبطلانه بناء على ما تم ذكره.
• تحميل المدعى عليه…. دفع أتعاب المحامي وكافة الرسوم والمصاريف الناتجة عن الدعوى.

وتفضلوا بقبول فائق الاحترام

دبي في ../../2023

الأسئلة الشائعة

فيما يلي أبرز الأسئلة التي يتم طرحها حول بطلان عقود البيع والشراء الخاصة بالممتلكات من عقارات وبضائع وسيارات وغيرها:

وعليه؛ فإن حالات وأسباب بطلان عقود البيع والشراء عديدة ومتنوعة وجائزة في قوانين الإمارات العربية المتحدة.

إلا أن إثبات بطلان العقد والسبب الذي ترتكز عليه الدعوى يحتاج إلى توكيل محامي خبير في تولي هذا النوع من القضايا .والذي يمكنكم الحصول عليه من مكتب المحامي الشامسي للمحاماة والخدمات القانونية في الإمارات العربية المتحدة.

كما يمكنكم الاطلاع على كيف يتم استئناف دعوى فسخ عقد بيع في الإمارات، وكيف تتم دعوى بطلان عقد بيع لعدم سداد الثمن. وما هي مذكرة دفاع دعوى فسخ عقد بيع. وإذا كنت تحتاج لأقوى صيغة عقد بيع عقار.

المستشار القانوني

مستشار قانوني لديه إجازة في القانون وله أبحاث ومقالات قانونية عديدة تم نشرها في أهم المجالات العالمية التي تعنى بالشأن القانوني. مثل:
– مجلة الندوة للدراسات القانونية.
– المجلة الدولية القانونية.
– مجلة العلوم السياسية والقانون.
كما له عدة دراسات لحالات وقضايا في تخصصات مختلفة: كالقانون الدولي, القانون الجنائي, قانون المعاملات المدنية, قانون المعاملات التجارية وغير ذلك.