محامي دبي الامارات
البحث
Whatsapp
×

دعوى التسليم في الإمارات العربية المتحدة

آخر تحديث: 6 مايو، 2023

المقال التالي:
المقال السابق:
دعوى التسليم

حين تبرم عقد بيع فإن البائع ملزم بتسليمك الشيء محل البيع، فإذا أخلَّ بالتزامه، فماذا تفعل؟ هنا منحك المشرع الإماراتي الحق في رفع دعوى التسليم التي تلزمه من خلالها بتسليم المبيع.

وسنوضح في هذه المقالة ماهية دعوى التسليم، والفرق بينها وبين الدعاوى المشابهة لها، كدعوى نقل لملكية، ودعوى ضمان العيوب الخفية، مع ضرورة الاستعانة بالخبرة القانونية لمحامٍ مختص بتلك الدعوى.

هل تبحث عن استشارة قانونية بما يخص دعاوي التسليم؟ اضغط هنا للتواصل مع أفضل مكاتب المحاماة بالإمارات مكتب المحامي يونس محمد البلوشي.

اختصاص دعوى التسليم

نصَّ قانون المعاملات المدنية الإماراتي على الالتزامات المتبادلة بين البائع والمشتري في عقد البيع وذلك على النحو التالي:

 التزامات البائع

وهي ثلاث التزامات:

  1. الالتزام بنقل الملكية للمشتري.
  2. الالتزام بتسليم المبيع للمشتري.
  3. الالتزام بضمان العيوب الخفية أو ما يسمى خيار العيب.

 التزامات المشتري

وهي ثلاث التزامات أيضًا:

  1. الالتزام بدفع الثمن للبائع.
  2. الالتزام بتسلم المبيع من البائع.
  3. الالتزام بنفقات البيع.

وبالتالي فإن أحد أهم التزامات البائع، هي تسليم الشيء المبيع للمشتري، وهو يختلف فيما إذا كان المبيع عقارُا أم منقولًا.

 تسليم المنقولات

إن القاعدة في تسليم الأشياء المنقولة، هي القاعدة العامة المتمثلة بأن ((الحيازة في المنقول هي سندٌ للحائز))، لذلك فإن التزام البائع بنقل الملكية وتسليم المبيع يتطابقان تمامًا حين يكون الشيء محل البيع من المنقولات، إذا أن نقل الملكية لا يتم إلا بتسليم الشيء المنقول.

ويستثنى من ذلك المنقولات التي تعامل معاملة العقارات، والتي نظمت الدولة نقلها وتسليمها من البائع للمشتري عبر سجلات رسمية تثبت ذلك، كما هو الحال في بيع السيارات والآليات والسفن والطائرات.

 تسليم العقارات

إن عقد البيع الذي يرد على العقارات يحتاج إلى مرحلتين رئيسيتين لتنفيذه، هما:

تتمثل المرحلة الأولى في نقل ملكية العقار من اسم البائع إلى اسم المشتري في السجل العقاري، أما المرحلة الثانية فتكون بتسليم العقار من البائع للمشتري بشكل أصولي مع ضمان الاستحقاق وضمان العيوب الخفية.

والواقع أن كلا المرحلتين مكملتين لبعضهما البعض، ولا فرق في الترتيب بينهما، إلا أن الأمر الأخطر هو نقل الملكية من البائع للمشتري في السجل العقاري، إذ أن القانون الإماراتي جعل لذلك السجل الحجية المطلقة في إثبات الملكية.

وهنا يمكن للمشتري أن يرفع بمواجهة البائع دعوى نقل الملكية، ودعوى تسليم المبيع، ولكن ما الفرق بين الدعويين؟

 الفرق بين دعوى نقل الملكية ودعوى تسليم المبيع

إن دعوى نقل الملكية يقيمها المشتري بمواجهة البائع لإلزامه بتسجيل عقد البيع ونقل الملكية ضمن السجل العقاري. بينما دعوى تسليم المبيع يقيمها المشتري بمواجهة البائع لإلزامه بتسليم الشيء المبيع، ويكون ذلك إما بالتسليم الكلي للشيء أو التسليم الجزئي، فمثلا يتم استلام العقار إذا كان منزلًا باستلام مفاتيحه.

و إن دعوى نقل الملكية لا يمكن تصورها إلا في العقارات. بينما دعوى تسليم المبيع تكون في العقارات والمنقولات. وترفع دعوى نقل الملكية أمام المحكمة التي يقع ضمن دائرتها العقار محل البيع.

بينما ترفع دعوى تسليم المبيع تبعًا لنوعه إذا كان عقارًا أو منقولًا، فإذا كان عقارًا ترفع أمام المحكمة التي يقع في دائرتها العقار، وأما إذا كان منقولًا فترفع أمام المحكمة التي يقع ضمن دائرتها محل إقامة المدعى عليه وفق قيمة الحق المتنازع بشأنه.

شروط دعوى التسليم

بعد أن وضحنا في الفقرة السابقة، ما هي دعوى التسليم، والفرق بينها وبين دعوى نقل الملكية، لا بد لنا من أن نوضح شروط تلك الدعوى.

ولكن قبل ذلك لا بد من الحديث عن ضمانات البائع في عقد البيع التي أكد عليها قانون المعاملات المدنية الإماراتي عند تسليم الشيء المبيع للمشتري، وهما ضمان الاستحقاق وضمان العيوب الخفية.

  • ضمان الاستحقاق

نقصد بضمان الاستحقاق، التزام البائع بتسليم المبيع للمشتري مجردًا من أي حق عيني أو شخصي عليه، أو ما يسمى بتسليم المبيع خاليًا من الشواغل، وبالتالي يتوجب على البائع تسليم الشيء المبيع، وخاصة إذا كان عقارًا خاليًا من أي رهن أو إشارة حجز أو أية التزامات أخرى.

ومن الأفضل للمشتري قبل أن تتم عملية الشراء، أن يستخرج كشفًا بالعقار من السجل العقاري، إذ أن السجل هو المعتبر في الاستحقاقات المترتبة على العقار المراد شرائه.

  • ضمان العيوب الخفية

يلتزم البائع بضمان العيوب الخفية التي تظهر في الشيء المبيع، ما لم يرضَ المشتري بالعيب بعد اطلاعه عليه أو علمه به، كما يمكن للبائع أن يشترط على المشتري عدم مسؤوليته عن أي عيب يظهر في الشيء المبيع، وبذلك لا يعتبر مسؤولًا إلا عن العيب الذي تعمد إخفاءه.

شروط دعوى تسليم المبيع

  •  يجب أن يكون هناك عقد بيع تام الأركان بين البائع والمشتري، وقد يكون شفهيًا كما في بيع المنقولات، أو عقد رسمي كما في بيع العقارات والسيارات.
  •  يجب أن يكون المشتري قد وفى بالتزاماته نحو البائع عند رفع الدعوى، أو أن يظهر استعداده للوفاء بالتزاماته، إذا أن الالتزامات بين البائع والمشتري هي التزامات متبادلة، فدفع الثمن يقابله تسليم المبيع.
  •  يجب على المشتري أن يرفع ادعاءه بالتسليم أمام المحكمة المختصة، فإذا كان الشيء المبيع عقارًا فيتوجب عليه رفعها أمام المحكمة التي يقع في دائرتها العقار، وإذا كان منقولًا يتوجب عليه رفعها أمام المحكمة التي يقع في دائرتها محل إقامة المدعى عليه وفقًا للاختصاص القيمي للمبيع.
  • يجب أن يتم رفع دعوى تسليم كدعوى أصلية، وليس دعوى تابعة، أي يجب أن يكون الطلب الأساسي في صحيفة الدعوى هو تسليم الشيء المبيع، ومن الدعاوى لتابعة في العقارات دعوى تسليم حصة شائعة التي تتبع دعوى قسمة المال الشائع.
  • يجب إجراء التبليغات اللازمة بمواجهة كل شخص له حق يتعلق بالعقار محل الدعوى، كالمالك والدائن والحاجز وصاحب حق الرهن وغيرهم.
  •  إن المتعارف عليه بأن دعوى تسليم المبيع تكون في العقارات أكثر منها في المنقولات، حيث أن دعوى تسليم المنقولات تكون في الغالب دعوى تابعة للدعوى أخرى، مثل دعوى تسليم المنقولات الزوجية التي تتبع دعوى الطلاق، ودعوى تسليم الثمار الناتجة عن عقد بيع وشراء المحصول.

سقوط دعوى التسليم

بمجرد إبرام عقد البيع بين البائع والمشتري بشكل قانوني، فإن حقوق والتزامات كل من البائع والمشتري تنتج فور التوقيع على ذلك العقد وتوثيقه.

ومن الأفضل إذا كان البيع يتعلق بالعقارات أن يتم صياغة ذلك العقد من قبل مكتب محاماة مختص في ذلك. وهذا ما يقدمه لكم مكتب المحامي يونس محمد البلوشي للمحاماة والاستشارات القانونية الذي يضم فريق عمل من المحامين والمستشارين القانونيين المتمكنين في أفضل أشكال الصياغة القانونية للعقود والاتفاقيات.

وعقد البيع ينتج التزامات متبادلة بحق كل من البائع والمشتري، إذ أنه من العقود الملزمة للطرفين، ونقصد بالالتزامات المتبادلة أن يتم تنفيذ التزام كل طرف بشكل متوافق زمنيًا مع تنفيذ التزام الطرف الآخر.

وبالتالي يحق لأحد الأطراف في حال تقاعس الطرف الآخر عن تنفيذ التزامه أن يتوقف عن تنفيذ الالتزام المتوجب عليه. وهنا إذا ما تأخر البائع في تسليم الشيء المبيع، فإنه يحق للمشتري رفع دعوى تسليم، ولكن ما هي حالات سقوط الحق في رفع دعوى تسليم المبيع، والتي يمكن استعمالها في دفوع المدعى عليه في دعوى التسليم؟

حالات سقوط دعوى تسليم المبيع

  • إذا اتفق الطرفان على أجل محدد لدفع الثمن، فإذا تأخر المشتري عن ذلك الأجل اعتبر البيع مفسوخًا، فهنا تسقط الدعوى بالتسليم إذا لم يدفع الثمن في أجله.
  • يحق للبائع حبس الشيء المبيع حتى دفع الثمن، وبالتالي إذا أثبت البائع أمام المحكمة أن المشتري لم يدفع له الثمن، كان له الحق في حبس المبيع حتى دفع الثمن.
  •  هلاك المبيع عند البائع لسبب لا يد له فيه أي نتيجة قوة قاهرة أو حادث مفاجئ.
  • تسقط دعوى تسليم المبيع بالتقادم، حيث نصَّ قانون المعاملات المدنية الإماراتي بالمادة 524 على أنه: لا تسمع الدعوى بفسخ العقد أو إنقاص الثمن أو تكملته إذا انقضت سنة على تسليم المبيع، كما يسقط الادعاء بضمان العيوب الخفية بمرور سنة على العلم بالعيب.

الأسئلة الشائعة

أهم الأسئلة الواردة حول موضوعنا:

1- أن يتم رفعها على شكل دعوى أصلية لا دعوى تبعية.

2- أن تكون ناتجة عن عقد بيع أصولي وارد على العقارات.

3- أن يتم إبلاغ جميع ذوي الشأن بالعقار بتلك الدعوى، كالمالك والحائز وأصحاب الحقوق العينية والشخصية للعقار كالدائنين والمرتهنين.

تسقط دعوى تسليم المبيع بالتقادم، إذا لم ينفذ البائع التزامه بالتسليم وقام المشتري بحبس الثمن ريثما يتم تسليم الشيء المبيع، ولم يبادر المشتري للادعاء التسليم، وتختلف مدة التقادم تبعًا للأسباب الموجبة لعدم تسلم أو تسليم العقار، والتي قد تكون سنة واحدة إذا كان السبب في عدم التسليم ضمان الاستحقاق أو ضمان العيوب الخفية، وبكافة الأحوال تسقط تلك الدعوى بالتقادم الطويل، أي بعد مرور 15 عامًا على نشوء الالتزام.

وبذلك نكون قد وصلنا لنهاية مقالتنا حول دعوى التسليم القانون الإماراتي، وما شروط تلك الدعوى، ومتى تسقط، مع شرح دعوى التسليم بصفة أصلية، والتأكيد على ضرورة الاستعانة بمكتب محاماة مختص في تلك الدعاوى نظرًا لصعوبة تلك الدعاوى.

كما يمكنك استشارة مكتب محامي في الامارات أو التواصل مع مكتب محاماة واستشارات قانونية لمعرفة مزيد من التفاصيل بما يتعلق بقضيتك بالتحديد.

 

بقلم المستشار القانوني

المستشار القانوني في مكتب يونس محمد البلوشي. مستشار قانوني لديه إجازة في القانون وله أبحاث ومقالات قانونية عديدة تم نشرها في أهم المجالات العالمية التي تعنى بالشأن القانوني. مثل: - مجلة الندوة للدراسات القانونية. - المجلة الدولية القانونية. - مجلة العلوم السياسية والقانون. كما له عدة دراسات لحالات وقضايا في تخصصات مختلفة: كالقانون الدولي, القانون الجنائي, قانون المعاملات المدنية, قانون المعاملات التجارية وغير ذلك.المستشار القانوني في مكتب يونس محمد البلوشي للمحاماة والاستشارات القانونية لديه سنوات عديدة من الخبرة وباع طويل في الترافع أمام محاكم دبي ومختلف محاكم الإمارات العربية المتحدة.
5/5 - 797

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *